Cómo comprar tierras agrícolas en Uruguay siendo extranjero: propiedad, impuestos y trámite notarial.

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Si usted planea comprar tierras agrícolas en Uruguay como extranjero, la buena noticia es que las normas son estables, están publicadas y son las mismas para residentes y no residentes. Lo que suele confundir a los compradores extranjeros de fincas y a las oficinas familiares es la estructura. Uruguay regula cómo se pueden poseer las tierras rurales, no quién es el inversionista. Esta guía abarca la Ley 18.092, el impuesto sobre transferencias (ITP), la diferencia entre IRAE e IMEBA, la exención del impuesto sobre el patrimonio para fincas y el proceso administrativo desde la oferta hasta la obtención del título.

¿Puede un extranjero comprar tierras agrícolas en Uruguay?

Sí. No se requiere nacionalidad ni residencia para ser propietario de tierras rurales. Puede comprarlas a su nombre con pasaporte y número de identificación fiscal uruguayo (RUT), o a través de una empresa local. Lo importante es que pueda identificar a los propietarios finales de la empresa que posea el terreno.

Ley 18.092: Elección de la estructura de propiedad

La Ley 18.092 establece que las tierras rurales y las explotaciones agrícolas deben ser propiedad de personas físicas, sociedades personales, empresas agrarias, cooperativas agrarias y entidades públicas. Una sociedad anónima (SA) solo puede ser propietaria de tierras agrícolas si todas sus acciones son nominativas y están en manos de personas físicas . Las SA con acciones al portador que poseían tierras rurales tenían dos años para convertir sus acciones, o de lo contrario se disolvían por ley.

En la práctica, los compradores extranjeros utilizan una de cuatro vías:

• Propiedad personal. Sencillo y transparente, y mantiene la opción de pagar a IMEBA (ver más abajo).
• SRL u otra sociedad personal. Responsabilidad limitada con tributación flexible.
• Sociedad Anónima (SA) con acciones nominativas propiedad de particulares. Familiar para family offices, pero
• la autorización ejecutiva (IRAE) es obligatoria. Conforme al Decreto 225/007 , los fondos, fideicomisos, sucursales extranjeras y sociedades con accionistas corporativos pueden poseer terrenos con la aprobación previa del Poder Ejecutivo, por ejemplo, cuando el proyecto sea una prioridad de desarrollo.

Las oficinas familiares que poseen activos a través de sociedades holding o fideicomisos deben planificar esa autorización o simplificar su cadena de propiedad. Un proyecto de ley de 2025 , según informa KPMG, permitiría que otras entidades que cumplan con la normativa posean acciones nominativas, por lo que conviene consultar su estado con su abogado antes de finalizar la estructura.

Costes de transacción: ITP 2% + 2%

El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales es del 2% para el vendedor y del 2% para el comprador. Se calcula sobre el Catastro valor real, no sobre el precio acordado, y se aplica el menor de los dos . En terrenos agrícolas, el valor catastral suele estar muy por debajo del valor de mercado, por lo que el impuesto efectivo suele ser mucho menor del 2%. El escribano retiene el ITP y lo paga al firmarse la escritura.

Como referencia, los compradores también presupuestan alrededor del 3% más IVA para los honorarios del escribano , además de los certificados y los gastos de registro.

El Derecho de Primera Rechazo de Colonización

Antes de vender una finca de 500 hectáreas o más en CONEAT 100 (200 ha en Colonia, Florida, Maldonado y San José, y 100 ha en Canelones), el propietario primero debe ofrecerla al Instituto Nacional de Colonización al mismo precio y condiciones. El INC tiene 20 días hábiles para responder . Si el vendedor omite este paso, la venta es nula y se aplica una multa. Para fincas grandes, incluya este plazo en su cronograma.

Impuestos Operativos: IRAE vs IMEBA

Los ingresos agrícolas están sujetos al IRAE, el impuesto sobre la renta de las sociedades de Uruguay (25%). Algunos productores pueden optar por el IMEBA en su lugar . El IMEBA se cobra sobre la primera venta de productos agrícolas, a tasas entre 0.1% y 2.5% dependiendo del producto, más pequeños recargos.

IRAE es obligatorio para SA, establecimientos permanentes de no residentes, fideicomisos, empresas con ingresos superiores a UI 2.5 millones (aproximadamente US$400,000) y explotaciones agrícolas de más de 1,250 ha CONEAT 100. Las personas físicas y las empresas personales por debajo de esos límites pueden elegir entre ambos. IMEBA es más sencillo y a menudo más económico para explotaciones ganaderas y de pastoreo. IRAE es adecuado para compradores que realizan grandes inversiones que generan gastos deducibles.

Impuesto al Patrimonio: The Agricultural Exemption

Los activos utilizados en la agricultura están exentos del impuesto sobre el patrimonio si su valor se mantiene por debajo de los 12 millones de UI. Dicho valor corresponde al terreno a su valor fiscal más un 40 % teórico para ganado y equipo, aproximadamente 1,98 millones de USD a mediados de 2026. La exención no se aplica a entidades con acciones al portador, entidades jurídicas extranjeras ni entidades cuyas acciones nominativas no estén en manos de personas físicas. Las participaciones relacionadas se suman. Por encima de este umbral, las empresas pagan un 1,5 % (o un 0,75 % si el total de activos es inferior a 30 millones de UI). Las grandes adquisiciones de family office deberían tener esto en cuenta desde el principio.

El proceso del escribano y la promesa de compraventa

En Uruguay, el escribano (un notario público) realiza el trabajo que en otros lugares realizan los abogados de títulos, los agentes de transferencia de propiedad y los agentes de liquidación. Una compra típica de una finca sigue estos pasos:

1. Oferta y reserva. Firma un contrato de reserva y paga un depósito.
2. Diligencia debida. El escribano revisa al menos 30 años de historial de títulos, gravámenes, datos de Catastro y CONEAT, derechos de agua, arrendamientos, restricciones ambientales y registros de ganado de DICOSE.
3. Oferta INC , cuando la finca sea lo suficientemente grande como para requerirla.
4. Promesa de compraventa. Una promesa vinculante de venta. Una vez registrada , otorga al comprador un derecho de propiedad que puede hacerse valer contra ventas o hipotecas posteriores.
5. Escritura. Usted firma la escritura, paga el saldo y paga el ITP. La escritura se inscribe entonces en el Registro de la Propiedad.

Cronograma típico

Granjas uruguayas disponibles a través de GTSA

Las clasificaciones sobre este tema están dominadas por guías y páginas gubernamentales, pero pocas muestran fincas realmente en venta. Gateway to South America comercializa fincas uruguayas en funcionamiento a compradores internacionales, incluyendo estas. Podemos presentarle oportunidades fuera del mercado, escribanos y asesores fiscales verificados, y ayudarle a comparar estructuras de propiedad antes de que haga una oferta.

Este artículo contiene información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Consulte siempre la normativa vigente con un escribano y un contador uruguayos antes de realizar cualquier compra.

Hector Laca

Hector is a highly regarded agricultural consultant with exceptional interpersonal skills and extensive farming knowledge. His empathy fosters strong client relationships. Innovative and adaptable, he excels in various work settings. Hector’s expertise is bolstered by advanced degrees, including a PhD from New Zealand.