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En Argentina, las tierras agrícolas cuestan desde unos 30 dólares por hectárea en las zonas de ranchos de secano de San Juan hasta unos 20.900 dólares por hectárea en las mejores tierras, mientras que un apartamento en Buenos Aires tiene un tamaño que oscila entre los 2.500 m² en el Retiro y los 6.000 m² en zonas más cotizadas como Puerto Madero. Los apartamentos nuevos en las zonas de clase media alta rondan los 4.000 m².
Un promedio nacional no significaría nada. Lo que una hectárea puede producir, la cantidad de agua que contiene y lo que se permite construir en ella determinan el precio, razón por la cual dos campos en la misma provincia pueden diferir en 40 veces o más.
Las mejores tierras agrícolas ya no son baratas. La Bolsa de Comercio de Rosario sitúa el precio de las mejores tierras de la Zona Núcleo en un promedio de unos 17.900 dólares estadounidenses por hectárea para el período de enero a julio de 2026, lo que supone un aumento de aproximadamente el 28% con respecto a los 13.950 dólares estadounidenses de 2021 y ligeramente por encima del récord nominal de 2012.
Los nuevos precios de venta publicados por la cámara de agentes rurales CAIR (octubre de 2026) confirman el nivel: alrededor de 15.200 dólares estadounidenses por hectárea en San Antonio de Areco, 15.500 dólares en Capitán Sarmiento, 17.000 dólares en San Andrés de Giles y 8.000 dólares en Trenque Lauquen, más al oeste.
La actividad del mercado se ha reactivado. El índice de actividad rural de CAIR cayó a unos 46 puntos en julio de 2026, luego subió a 50 en agosto y a 54,31 en septiembre. Los buenos terrenos de cultivo siguen siendo escasos, y la diferencia entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores continúa siendo el principal obstáculo para las transacciones.
La compra de terrenos a bajo precio es una realidad, pero se trata de tierras que necesitan ser urbanizadas. En La Pampa, los precios de las propiedades ganaderas oscilan entre los 250 y los 960 dólares estadounidenses por hectárea, mientras que CAIR cotiza entre 1.500 y 2.000 dólares estadounidenses por hectárea para terrenos ganaderos en Corrientes, frente a los 5.180 dólares estadounidenses que cuesta una finca mixta cerca de Urdampilleta.
La Patagonia tiene los precios por hectárea más bajos en grandes estancias secas, pero la tierra cerca de las ciudades es otro mercado: un lote en Bariloche de 500 a 2000 m² se lista a un precio medio de alrededor de US$92 000.
Los campos de Córdoba pueden ser más baratos que el centro de Buenos Aires, pero la buena tierra cuesta prácticamente lo mismo en todas partes. El alquiler de fincas en Córdoba para 2026/27 es de aproximadamente US$381 por hectárea, un rendimiento bruto del 7,6% en terrenos de US$5000 y solo alrededor del 2,1% en terrenos de US$18 000.
En la propia Zona Núcleo, un alquiler de alrededor de US$570 por hectárea le da al propietario un retorno bruto de alrededor del 3,2%, y las buenas fincas rara vez salen a la venta porque los propietarios pueden arrendarlas y esperar.
Una propiedad de 1000 hectáreas puede costar alrededor de US$250 000 o alrededor de US$17,9 millones. Con un millón de dólares estadounidenses se pueden adquirir miles de hectáreas marginales o unas 56 hectáreas de terreno de primera calidad.
El suelo urbano se rige por otras reglas. A US$1.705 por metro cuadrado, un lote en Buenos Aires vale aproximadamente US$17 millones por hectárea, unas 950 veces más que un terreno agrícola de primera calidad, debido al pago por el derecho a construir.
Fuera de Buenos Aires, un lote urbano de menos de 500 m² se cotiza a un precio medio de US$63.000 en Córdoba, US$68.000 en Mendoza y US$180.000 en Rosario (TuLugar, octubre de 2026).
Comprar un terreno y construir suele ser más caro que comprar una casa usada en 2026: un terreno en Córdoba más una construcción de 150 m² cuesta alrededor de 261.600 dólares estadounidenses, en comparación con los aproximadamente 160.000 dólares que cuesta una casa promedio de tres habitaciones.
Los extranjeros vuelven a enfrentar limitaciones adicionales en tierras rurales tras el fallo provisional de la Corte Suprema del 9 de octubre de 2026: un límite del 15 % por departamento, 1000 hectáreas por propietario en la zona central y controles en lagos y zonas fronterizas. El caso ha regresado al tribunal federal de Bariloche, por lo que esto podría cambiar nuevamente. Esto significa que si desea una propiedad grande (de 1000 a 350 000 hectáreas), deberá buscar asesoría con anticipación para conocer sus opciones.
Presupuesta entre un 6 % y un 9 % por encima del precio para cubrir los gastos de compra, es decir, entre 60.000 y 90.000 dólares estadounidenses aproximadamente para una finca de 1 millón de dólares, más los estudios y las comprobaciones legales.
En mi opinión: Argentina sigue siendo barata si buscas muchas hectáreas. Sin embargo, si lo que buscas son suelos fértiles bien ubicados, agua potable y carreteras asfaltadas, siguen siendo una opción increíblemente económica en comparación con otros países, pero te costará encontrar una ganga.
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The New Zealander has a distinguished career of over 30 years in 7 countries, specializing in South American real estate, agriculture, and commercial matters. As the founder of Gateway to South America, he is known for his discretion, expertise, and experience in representing active clients in the region. His extensive knowledge of the market has positioned him as a leading authority and trusted advisor.
