The legislative initiative aims to deregulate the real estate brokerage industry. It allows for operations
without registration, title, or territorial limits.
A bill currently under consideration in Congress could redefine the real estate brokerage industry nationwide. The proposal eliminates traditional requirements such as professional registration and a university degree, and allows for operations without geographical limits. The proposal has already sparked reactions across the industry and is anticipated to lead to a deeper discussion about the future of brokerage in Argentina.
Congress debates a law that could reshape the real estate brokerage industry.
The situation is no small feat. In a market where requirements, registrations, and fees have governed real estate for years, a new bill is entering Congress with a strong message: ” liberate brokerage and simplify it as much as possible. “The initiative, signed by National Representative
Alejandro Bongiovanni proposes, in simple terms, that anyone can operate as a real estate broker without being registered or having a university degree. This also includes the possibility of working nationwide, without re-registration or cross-validation. The proposal, which the national government promotes as a necessary opening, also raises concerns:
What happens to legal security, training, and consumer protection if the current regulatory frameworks are eliminated?
What the Real Estate Freedom Act proposes
According to the text, the bill modifies several points of
Law 20,266 and its subsequent amendments. The main points are:●
Elimination of mandatory registration. Whether or not to register will be at the discretion of each individual, with no legal consequences.●
The university degree requirement is eliminated. The only requirement is to be of legal age and not have a criminal record that would prevent you from operating legally.●
Geographical freedom. You can work in any jurisdiction without additional paperwork.●
Fees without minimum rates. Each professional will agree on their commission with their clients, with no suggested or fixed rates.●
Sanctions will only be available through the courts. Schools will lose disciplinary authority. Any conflict must be channelled through the courts.For the initiative’s promoters, the text seeks to give more freedom to those already in the industry, and also ” lower the barrier to entry for new players. “
The argument behind the project
The legislator behind the initiative makes no secret of his position: he believes the current framework creates unnecessary obstacles and favours structures that increase the cost of the service without improving its quality.
“What we’re proposing isn’t informality, but freedom. Today, some people can do this work, who do it well, but they’re left out for not meeting demands that no longer make sense,” explained Bongiovanni’s entourage. He also states that the project is inspired by international models, such as the case of
Spain, after the implementation of Royal Decree 4/2000, or the markets of New Zealand * and several US states, where, according to the deputy, the role of the broker was deregulated without causing chaos or a loss of quality.
- This is not true for New Zealand, which has been highly regulated from the outset.
What would change in practice?
For Bongiovanni, if the law is passed, the effects would soon be felt:● Many who currently work without a license would no longer be in violation.● Digital platforms could operate with greater freedom.● Consumers would have a wider and, probably, more affordable offering.● Colleges would lose oversight and control over professionals. Furthermore, he argues that those currently limited by territoriality—for example, brokers who want to work outside their province—could do so without additional paperwork. This, in times of virtual operations, is key, the representative asserts.
Strong criticism from the sector: they warn of risks to legal security and professional quality
Beyond the support the initiative generated in pro-deregulation sectors, criticism from licensed professionals, associations, and legal experts quickly emerged.
The primary concern revolves around the
A lack of minimum training requirements and inadequate institutional oversight, two pillars that, they argue, are essential to guarantee the seriousness of brokerage in a country with high real estate litigation.
Eliminating registration and title requirements: a door open to informality?
Although the bill seeks to “expand access to brokerage,” various legal and academic sectors warn that doing so without minimum requirements and legal certainty opens the door to improvisation. Real estate law specialists maintain that registration and title are not mere bureaucratic formalities, but rather minimum guarantees of suitability: “Registration functions as a legal filter. It protects both the client and the broker. Removing it is equivalent to allowing
anyone to intervene in sensitive transactions, without prior training or oversight .”The concern is that without these safeguards, individuals without the necessary technical knowledge or tools to handle contracts, taxes, or specific regulations could intervene, exposing landlords and tenants to potential errors or legal conflicts that are difficult to rectify.
Fees without a minimum floor: risk of precariousness and loss of professionalism
Another point that raises concerns among professionals is the elimination of minimum fees. For many brokers, this could lead to a “race to the bottom,” in which those who lower their rates the most will survive, rather than those who offer quality service. Professional circles warn that price cannot be the sole criterion for competition: ”
A commission war is pushing the sector toward precariousness. Lack of profitability jeopardises dedication, ongoing training, and responsiveness to clients.”Furthermore, they emphasise that minimum fees not only protect the professional but also provide predictability to the client, who knows what to expect and what to demand for the contracted service.
Regulation as a guarantee, not as an obstacle
From the academic and professional spheres, they maintain that current regulations—although capable of improvement—perform key functions that market logic cannot replace. These include
mandatory training, codes of ethics, and internal disciplinary oversight mechanisms .“Dismantling institutional frameworks to rely solely on online reputation is a risk. A good social media rating isn’t enough to guarantee transparency or asset accountability.”It is also noted that professional associations offer a more agile and specialised channel for conflict resolution than ordinary courts. If every disagreement is taken to court, the process becomes more protracted, more costly, and less effective for the parties involved. The debate is just beginning, and it will take place in a context where digitalisation, the decentralisation of services, and changing consumer habits are already generating transformations in the way we operate, buy, and sell properties.
Bill
“2025 – Año de la Reconstrucciónde la Nación Argentina”
PROYECTO DE LEY
El Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina, reunidos enCongreso, sancionan con fuerza de ley
LEY DE LIBERTAD INMOBILIARIATÍTULO ÚNICO
ARTÍCULO 1°.
– La presente ley tiene por objeto garantizar la libertad de acceso yejercicio de la actividad comercial de intermediación en operaciones sobre bienesinmuebles, eliminando las restricciones legales que limiten la misma, promoviendo lalibre competencia entre oferentes, y asegurando a los consumidores el derecho aelegir libremente a sus intermediarios.
ARTÍCULO 2°.
– Modifícase el artículo 1º del decreto ley 20.266/73, modificado por lala Ley 25.028, el cual quedará redactado de la siguiente manera:“Artículo 1º — Para realizar actividades de intermediación comercial sobrebienes inmuebles se requiere ser mayor de edad y no estar comprendidoen ninguna de las inhabilidades previstas en el artículo 2º. No serárequisito alguno la posesión de título universitario de ningún tipo comocondición de acceso o permanencia en dicha actividad.”
ARTÍCULO 3°.
– Modifícase el artículo 3º del decreto ley 20.266/73, modificado por laLey 25.028, el cual quedará redactado de la siguiente manera:“Artículo 3º — Para el ejercicio de actividades de intermediación comercialsobre bienes inmuebles no será obligatoria inscripción en registro omatrícula alguna. Aquellos que optaren voluntariamente por inscribirse
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podrán hacerlo en cualquier jurisdicción, sin restricciones geográficas oterritoriales, y deberán cumplir con los siguientes requisitos:a) Acreditar mayoría de edad y buena conducta;b) Constituir domicilio electrónico en ARCA y/o en el Registro Público deComercio correspondiente;c) Cumplimentar con los requisitos administrativos generales aplicables alcomercio en cada jurisdicción.”
ARTÍCULO 4°.
– Modifícase el artículo 4º de la Ley 20.266, el cual quedará redactadode la siguiente manera:“Art. 4º — La inscripción en la matrícula será de carácter enteramentevoluntario y podrá ser gestionada por entidades privadas o cámarassectoriales. El Estado no participará en la regulación y supervisión de lamatrícula, respetándose la libertad de asociación entre las partes ygarantizándose la primacía del principio de la autonomía de la voluntad delas partes.”
ARTÍCULO 5°.
– Modifícase el artículo 20 de la Ley 20.266, el cual quedará redactadode la siguiente manera:“Art. 20 — El incumplimiento de las obligaciones establecidas en elCapítulo VI y la realización de los actos prohibidos en el Capítulo IXpodrán dar lugar a reclamos por parte de los afectados, quienes podránrecurrir a la justicia ordinaria para la resolución de dichos conflictos. No seaplicará sanción administrativa alguna por parte de ninguna autoridadcolegiada, ni se establecerán mecanismos de control disciplinario ajenosal ámbito judicial.”
ARTÍCULO 6°.
– Modifícase el artículo 21 de la Ley 20.266, el cual quedará redactadode la siguiente manera:“Art. 21 — Toda sanción impuesta a quien ejerza actividades deintermediación comercial sobre bienes inmuebles por la autoridad judicialcompetente podrá ser asentada en registros públicos. Dicha informaciónserá, en su caso, de acceso público, asegurando su transparencia. No seadmitirá la intervención de entidades privadas o estatales en la creaciónde legajos personales con efectos jurídicos.”
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ARTÍCULO 7°.
– Modifícase el artículo 26 de la Ley 20.266, el cual quedará redactadode la siguiente manera:“Art. 26 — El ejercicio de actividades de intermediación comercial sobrebienes inmuebles no estará sujeto a restricciones de carácter territorial.Cualquier persona podrá actuar en todo el territorio nacional, sinnecesidad de reinscripción ni convalidación por jurisdicción.”
ARTÍCULO 8°.
– Modifícase el artículo 23 de la Ley 20.266, el cual quedará redactadode la siguiente manera:“Art. 23 — Toda persona, tanto humana como jurídica, podrá anunciar orealizar actividades de intermediación comercial sobre inmuebles sinnecesidad de inscripción en matrícula profesional alguna. No se requeriráhabilitación previa por parte de ningún organismo colegiado ni de ningunaentidad reguladora para el ejercicio de dicha actividad. Quedará sin efectotoda disposición que limite el ejercicio libre de esta actividad.”
ARTÍCULO 9°.
– Modifícase el artículo 11 de la Ley 20.266, el cual quedará redactadode la siguiente manera:“Art. 11 — Quienes se dediquen a la intermediación comercial sobrebienes inmuebles tendrán derecho a:a) Establecer libremente las contraprestaciones por sus servicios,mediante acuerdo entre las partes, percibiendo una comisión librementepactada con las partes involucradas, sin sujeción a aranceles mínimos ofijos establecidos por entidades gubernamentales o colegiadas.b) Recibir del vendedor el reintegro de los gastos que hubieren sidopreviamente acordados y efectivamente realizados.”
ARTÍCULO 10.
– Deróganse todas aquellas disposiciones que establezcan laobligatoriedad de inscripción en matrícula alguna para el ejercicio de la actividad deintermediación comercial sobre inmueble, las que permitan intervención estatal algunaen la gestión y control de la matrícula profesional, aquellas que otorguen facultades alas autoridades colegiadas para aplicar sanciones disciplinarias o administrativassobre del sector, las que otorguen a los organismos colegiados la facultad deregistrar, modificar o eliminar sanciones en los legajos individuales de los
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profesionales del sector, las que constituyan cualquier exigencia administrativa para larealización de las actividades previamente señaladas, y todas las que instauren lafijación de aranceles mínimos o máximos para las contraprestaciones de losintermediarios comerciales del sector inmobiliario.
ARTÍCULO 11.-
Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Alejandro Bongiovanni
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FUNDAMENTOS
Señor Presidente:El presente proyecto de ley tiene por objeto desregular el ejercicio de la actividad deintermediación en el sector inmobiliario argentino, eliminando las barreras artificialesde acceso, garantizando la libre competencia y devolviendo a los consumidores elpoder de elegir a los intermediarios según la calidad y eficiencia de sus servicios. Laregulación vigente, enraizada las leyes 20.266 y 25.028, ha consolidado un monopolioen favor de los colegios profesionales que restringe el ingreso de nuevos actores,encarece los costos y limita la innovación en perjuicio de la sociedad.La evidencia de mercados más abiertos, como los de España (Real Decreto-ley4/2000 del 23 de junio del 2000 de “Medidas Urgentes de Liberalización en el SectorInmobiliario y Transportes”), Estados Unidos o Nueva Zelanda, demuestra que laeliminación de estas barreras fomenta la eficiencia, mejora la calidad del servicio yreduce los costos para los consumidores. Esta ley se fundamenta en la defensa delderecho constitucional a trabajar y ejercer industria lícita (Art. 14 de la ConstituciónNacional) y en la necesidad de superar un marco normativo obsoleto que privilegiaintereses corporativos por sobre la libertad económica y la autonomía individual.
I. Diagnóstico
La regulación actual del mercado inmobiliario impone cinco restricciones principalesque este proyecto busca derogar o modificar:1.
Matrícula obligatoria y título universitario
: La exigencia de un títulouniversitario y la inscripción en los colegios profesionales constituyen barrerasartificiales que limitan el acceso a la actividad, sin garantizar la calidad ni laidoneidad.2.
Monopolio de los Colegios Profesionales y facultad sancionadora
: LosColegios actúan como reguladores y jueces, aplicando sanciones
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discrecionales sin garantizar la imparcialidad ni permitir el control judicialefectivo.3.
Restricción geográfica para ejercer
: La limitación a una jurisdicciónespecífica impide la libre circulación de los intermediarios del sector,obstaculizando la innovación y la eficiencia en un entorno cada vez másdigitalizado.4.
Sanciones por ejercicio sin matrícula
: La aplicación de multas y clausuras aquienes operan sin estar colegiados constituye una forma de coercióninaceptable que atenta contra la libertad de trabajar.5.
Aranceles mínimos y honorarios fijos
: La fijación de precios mínimos por losColegios impide la libre negociación entre las partes, encareciendoartificialmente las transacciones y perjudicando a los consumidores.
II. Objetivos del Proyecto
1.
Garantizar la libertad de ejercicio comercial
: Eliminar la matrícula obligatoriay la exigencia de título universitario para el ejercicio de la actividad deintermediación comercial inmobiliaria, permitiendo el acceso a esta actividad atoda persona idónea.2.
Promover la competencia leal y la innovación
: Terminar con el monopolio delos colegios profesionales, permitiendo la existencia de entidades privadas queofrezcan certificaciones voluntarias y compitan en calidad y prestigio.3.
Eliminar las barreras territoriales
: Permitir el ejercicio de la actividad en todoel territorio nacional sin restricciones jurisdiccionales, adaptándose a lasnuevas dinámicas del mercado digital.4.
Respetar la autonomía de las partes
: Derogar las sanciones por ejercicio sinmatrícula, asegurando que el único juez de la calidad sea el mercado y ladecisión de los consumidores.5.
Fomentar la libertad contractual
: Eliminar los aranceles mínimos y honorariosfijos, permitiendo que las partes acuerden libremente los términos y costos delservicio.
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III. Impactos Esperados
1.
Mayor acceso a la actividad
: La eliminación de las barreras burocráticasdemocratiza el ingreso al mercado inmobiliario, permitiendo que cualquierpersona idónea pueda ejercer.2.
Reducción de costos para los consumidores
: La libre competencia reducirálos precios de los servicios inmobiliarios, beneficiando a quienes buscanacceder a una vivienda o realizar operaciones comerciales.3.
Innovación y modernización del sector
: Al permitir la entrada de nuevosactores y tecnologías, se incentivan modelos de negocio innovadores queoptimizan los procesos y amplían la oferta.4.
Transparencia y responsabilidad
: Los intermediarios competirán en funciónde su reputación y calidad de servicio, lo que fomentará un comportamientoético y la mejora continua.5.
Descentralización del control
: Al transferir el poder de validación de losColegios al mercado y a la justicia ordinaria, se elimina el abuso de poder y sefortalece el principio de igualdad ante la ley.En suma, este proyecto de ley representa un avance fundamental hacia un mercadoinmobiliario más libre, eficiente y equitativo, alineado con los principios de unasociedad abierta y con la defensa de los derechos individuales y la autonomíacontractual.Por lo anteriormente expresado solicito a mis pares me acompañen en la firma de esteproyecto.
Dip. Alejandro Bongiovanni
Source: Facundo Polo
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