Mudanças na legislação fundiária argentina: o foco agora é a quantidade de terra comprada, e não o que se faz com ela.

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O debate na Argentina sobre a propriedade estrangeira de terras rurais é geralmente apresentado como uma questão de percentagens: o limite legal deve permanecer em 15%, subir para 25% ou ser totalmente eliminado? Essa abordagem ignora a questão mais importante. A questão central não deve ser a nacionalidade do proprietário da terra, mas sim a identidade do verdadeiro investidor, a origem dos fundos e o uso produtivo, ambiental e social da terra.

Por ora, a questão permanece sem solução. O governo retirou o capítulo proposto sobre terras rurais do projeto de lei sobre a Inviolabilidade da Propriedade Privada antes da votação no Senado, mantendo a Lei 26.737 em vigor. A legislação vigente limita a propriedade estrangeira de terras rurais a 15% nos níveis nacional, provincial e municipal.

A falsa escolha do debate

A discussão tem se concentrado em saber se estrangeiros devem ter permissão para possuir coletivamente 15% ou 25% do território rural argentino. Uma proposta de reforma teria flexibilizado diversas restrições, incluindo o limite de propriedade coletiva e outras limitações geográficas e baseadas na nacionalidade, mas esse capítulo foi retirado do projeto de lei antes de sua tramitação.

No entanto, alterar o número não resolve o problema político subjacente. Um comprador estrangeiro que adquire terras, desenvolve agricultura produtiva, emprega trabalhadores locais, investe em irrigação, processa a produção internamente, paga impostos e cumpre as normas ambientais é tratado sob a mesma estrutura baseada na nacionalidade que um comprador que adquire uma grande extensão de terra apenas para mantê-la como um ativo especulativo.

Por outro lado, um proprietário argentino que degrada o solo, desmata a floresta nativa, explora excessivamente as águas subterrâneas, impede o acesso legal à água pública ou deixa terras produtivas ociosas não é o foco do debate sobre terras estrangeiras, pois seu passaporte o exclui do seu âmbito de aplicação. As consequências para o território são determinadas pela conduta, não pela cidadania.

A terra é um recurso

A própria Lei 26.737 reconhece que as terras rurais não devem ser tratadas como um instrumento financeiro comum. Seu fundamento político é que a terra é um recurso natural não renovável cujo valor é moldado pela infraestrutura pública, disponibilidade de água, estradas, portos, cidades próximas e pela comunidade em geral — e não apenas pelas ações dos proprietários de terras.

Essa distinção deve levar a um quadro político mais prático. A propriedade de um bem rural deve acarretar responsabilidades exigíveis quanto ao uso e à conservação do solo, da água, das florestas, da biodiversidade, dos recursos públicos e das comunidades locais.

A questão relevante não é se o proprietário é chileno, italiano, australiano, americano ou argentino. É se esse proprietário cria valor produtivo sustentável, respeita a lei e deixa a terra e seus recursos circundantes em melhores condições do que os encontrou.

O que deve ser medido

Um quadro de ordenamento territorial que se aplique igualmente a proprietários locais e estrangeiros deve centrar-se em resultados que possam ser monitorizados e fiscalizados.

• Agricultura: Rotação de culturas, saúde do solo, controle da erosão, uso responsável de agrotóxicos, proteção contra a deriva de pulverização e condições produtivas de manutenção da terra.
• Silvicultura: Cumprimento dos planos de gestão, proteção da floresta nativa, obrigações de reflorestamento, emprego local e nível de processamento interno em vez de simples exportação de toras não processadas.
• Mineração: Consumo de água por bacia, tratamento de efluentes, gestão de rejeitos, requisitos de reabilitação, garantias de encerramento e responsabilidade por passivos ambientais de longo prazo.
• Recursos hídricos: limites de extração de águas subterrâneas, medição, proteção de aquíferos, registro de direitos de uso da água e monitoramento eficaz do uso.
• Regiões sensíveis: Proteção de bacias hidrográficas, zonas úmidas, geleiras, ambientes periglaciais, corredores de biodiversidade e bens públicos ligados a lagos e rios.
• Grandes propriedades rurais: Emprego, uso produtivo, compras locais, conformidade tributária e transparência em relação ao beneficiário final e à origem dos fundos de aquisição.

Essas são as questões que determinam se a propriedade da terra serve ao interesse nacional. Nenhuma delas pode ser respondida apenas olhando para um passaporte.

O exemplo útil da Austrália

A Austrália oferece um modelo mais funcional para a Argentina analisar. Seu regime de investimento estrangeiro não impõe uma proibição total ao investimento estrangeiro em terras agrícolas; em vez disso, permite o investimento, exigindo notificação, triagem, registro e transparência em casos específicos.

Investidores estrangeiros geralmente precisam de aprovação antes de adquirir terras agrícolas quando o valor acumulado de suas propriedades agrícolas na Austrália ultrapassa 15 milhões de dólares australianos . Investidores governamentais estrangeiros devem buscar aprovação para cada aquisição agrícola, independentemente do valor, e investimentos envolvendo terras classificadas como sensíveis para fins de segurança nacional podem exigir revisão, independentemente dos limites normais.

A abordagem da Austrália, portanto, não se resume a impedir um comprador estrangeiro por ele ser estrangeiro. Ela visa apurar quem é o verdadeiro comprador, se os fundos e a estrutura corporativa são transparentes, se o investimento levanta preocupações de interesse nacional ou de segurança nacional e se o comprador está sujeito à supervisão regulatória adequada.

Transparência e uso final

Um elemento fundamental do sistema australiano é o registro. Compradores e vendedores estrangeiros de terras agrícolas devem registrar a transação no Registro de Propriedade Estrangeira de Ativos Australianos, e pessoas estrangeiras que adquirem direitos de uso da água ou direitos contratuais de água também devem registrar esses interesses.

Isso proporciona ao governo uma visão mais clara da propriedade estrangeira, do controle hídrico associado e das partes envolvidas em transações rurais. Constitui uma base mais sólida para identificar estruturas opacas, questões de beneficiários finais, fluxos de capital suspeitos, riscos fiscais ou aquisições que não estejam alinhadas com a finalidade declarada do investimento.

A Austrália complementa sua triagem de investimentos estrangeiros com uma estrutura mais ampla de combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo. O princípio relevante para a política fundiária é simples: o Estado deve saber quem está comprando, de onde vem o dinheiro, quem se beneficia em última instância e o que o comprador pretende fazer com o ativo.

Da nacionalidade à funcionalidade

A Argentina não precisa copiar as regras da Austrália ao pé da letra. Os países têm sistemas jurídicos, estruturas territoriais, recursos hídricos, fronteiras agrícolas e históricos de concentração fundiária diferentes. Mas a Austrália demonstra que um país pode acolher capital estrangeiro legítimo sem abandonar a supervisão de questões estratégicas como terras, água, estruturas de propriedade e considerações de interesse nacional.

A futura reforma da Argentina deve migrar de um sistema baseado na nacionalidade para um sistema baseado na funcionalidade . Deve distinguir entre investimentos transparentes, produtivos e em conformidade com as leis tributárias, e aquisições opacas ou especulativas que não geram empregos, não agregam valor à produção, não oferecem proteção ambiental e não trazem benefícios locais.

A propriedade estrangeira pode, justificadamente, ser submetida a uma análise mais rigorosa em zonas de segurança fronteiriça, áreas que contenham recursos hídricos estratégicos, terrenos próximos a infraestruturas críticas ou transações que envolvam Estados estrangeiros. Mas, para o investimento privado comum, o padrão decisivo deve ser o mesmo para todos: propriedade efetiva clara, fundos rastreáveis, conformidade legal, gestão sustentável da terra e uma destinação final produtiva ou socialmente responsável verificável.

A soberania não é protegida apenas pela verificação da nacionalidade em uma escritura. Ela é protegida garantindo que cada proprietário — estrangeiro ou argentino — possa ser identificado, regulamentado, monitorado e responsabilizado pela forma como a terra é utilizada.

Geoffrey McRae

The New Zealander has a distinguished career of over 30 years in 7 countries, specializing in South American real estate, agriculture, and commercial matters. As the founder of Gateway to South America, he is known for his discretion, expertise, and experience in representing active clients in the region. His extensive knowledge of the market has positioned him as a leading authority and trusted advisor.