{"id":93584,"date":"2026-10-20T22:35:29","date_gmt":"2026-10-21T01:35:29","guid":{"rendered":"https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/?p=93584"},"modified":"2026-10-20T22:37:49","modified_gmt":"2026-10-21T01:37:49","slug":"como-comprar-tierras-agricolas-en-uruguay-siendo-extranjero-propiedad-impuestos-y-tramite-notarial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/es\/como-comprar-tierras-agricolas-en-uruguay-siendo-extranjero-propiedad-impuestos-y-tramite-notarial\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo comprar tierras agr\u00edcolas en Uruguay siendo extranjero: propiedad, impuestos y tr\u00e1mite notarial."},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si usted planea comprar tierras agr\u00edcolas en Uruguay como extranjero, la buena noticia es que las normas son estables, est\u00e1n publicadas y son las mismas para residentes y no residentes. Lo que suele confundir a los compradores extranjeros de fincas y a las oficinas familiares es la estructura. Uruguay regula c\u00f3mo se pueden poseer las tierras rurales, no qui\u00e9n es el inversionista. Esta gu\u00eda abarca la Ley 18.092, el impuesto sobre transferencias (ITP), la diferencia entre IRAE e IMEBA, la exenci\u00f3n del impuesto sobre el patrimonio para fincas y el proceso administrativo desde la oferta hasta la obtenci\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfPuede un extranjero comprar tierras agr\u00edcolas en Uruguay?<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed. No se requiere nacionalidad ni residencia para ser propietario de tierras rurales. Puede comprarlas a su nombre con pasaporte y n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal uruguayo (RUT), o a trav\u00e9s de una empresa local. Lo importante es que pueda identificar a los propietarios finales de la empresa que posea el terreno.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ley 18.092: Elecci\u00f3n de la estructura de propiedad<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.gub.uy\/ministerio-economia-finanzas\/institucional\/normativa\/ley-n-18092-fecha-07012007-sociedades-anonimas-titularidad-inmuebles\">La Ley 18.092<\/a> establece que las tierras rurales y las explotaciones agr\u00edcolas deben ser propiedad de personas f\u00edsicas, sociedades personales, empresas agrarias, cooperativas agrarias y entidades p\u00fablicas. Una sociedad an\u00f3nima (SA) solo puede ser propietaria de tierras agr\u00edcolas si <a href=\"https:\/\/www.mef.gub.uy\/6982\/1\/mef\/ley-numero-18092-del-07_01_2007.html\">todas sus acciones son nominativas y est\u00e1n en manos de personas f\u00edsicas<\/a> . Las SA con acciones al portador que pose\u00edan tierras rurales ten\u00edan dos a\u00f1os para convertir sus acciones, o de lo contrario se disolv\u00edan por ley.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large is-resized\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"593\" height=\"424\" src=\"https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Uruguay-foreign-ownership-593x424.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-92731\" style=\"width:840px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Uruguay-foreign-ownership-593x424.png 593w, https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Uruguay-foreign-ownership-300x215.png 300w, https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Uruguay-foreign-ownership-279x200.png 279w, https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Uruguay-foreign-ownership-768x550.png 768w, https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Uruguay-foreign-ownership.png 1200w\" sizes=\"(max-width: 593px) 100vw, 593px\" \/><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En la pr\u00e1ctica, los compradores extranjeros utilizan una de cuatro v\u00edas:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Propiedad personal.<\/strong> Sencillo y transparente, y mantiene la opci\u00f3n de pagar a IMEBA (ver m\u00e1s abajo).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>SRL u otra sociedad personal.<\/strong> Responsabilidad limitada con tributaci\u00f3n flexible.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sociedad An\u00f3nima (SA) con acciones nominativas<\/strong> propiedad de particulares. Familiar para family offices, pero<\/li>\n\n\n\n<li><strong>la autorizaci\u00f3n ejecutiva<\/strong> (IRAE) es obligatoria. Conforme al <a href=\"https:\/\/uy.vlex.com\/vid\/decreto-no-225-007-910012198\">Decreto 225\/007<\/a> , los fondos, fideicomisos, sucursales extranjeras y sociedades con accionistas corporativos pueden poseer terrenos con la aprobaci\u00f3n previa del Poder Ejecutivo, por ejemplo, cuando el proyecto sea una prioridad de desarrollo.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las oficinas familiares que poseen activos a trav\u00e9s de sociedades holding o fideicomisos deben planificar esa autorizaci\u00f3n o simplificar su cadena de propiedad. Un proyecto de ley de 2025 <a href=\"https:\/\/assets.kpmg.com\/content\/dam\/kpmg\/uy\/pdf\/Monitor\/MS_310325_1102.pdf\">, seg\u00fan informa KPMG,<\/a> permitir\u00eda que otras entidades que cumplan con la normativa posean acciones nominativas, por lo que conviene consultar su estado con su abogado antes de finalizar la estructura.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Costes de transacci\u00f3n: ITP 2% + 2%<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El <a href=\"https:\/\/www.gub.uy\/direccion-general-impositiva\/comunicacion\/publicaciones\/impuesto-transmisiones-patrimoniales-0\">Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales<\/a> es del 2% para el vendedor y del 2% para el comprador. Se calcula sobre el Catastro valor real, no sobre el precio acordado, y <a href=\"https:\/\/justicia.uy\/profesionales\/escribano\/itp-compraventa-inmueble-quien-paga\">se aplica el menor de los dos<\/a> . En terrenos agr\u00edcolas, el valor catastral suele estar muy por debajo del valor de mercado, por lo que el impuesto efectivo suele ser mucho menor del 2%. El escribano retiene el ITP y lo paga al firmarse la escritura.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como referencia, los compradores tambi\u00e9n presupuestan alrededor <a href=\"https:\/\/caetano.com.uy\/editorial\/costos-reales-compraventa-uruguay\">del 3% m\u00e1s IVA para los honorarios del escribano<\/a> , adem\u00e1s de los certificados y los gastos de registro.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>El Derecho de Primera Rechazo de Colonizaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Antes de vender una finca de 500 hect\u00e1reas o m\u00e1s en CONEAT 100 (200 ha en Colonia, Florida, Maldonado y San Jos\u00e9, y 100 ha en Canelones), el propietario <a href=\"https:\/\/www.colonizacion.com.uy\/\">primero debe ofrecerla al Instituto Nacional de Colonizaci\u00f3n<\/a> al mismo precio y condiciones. El INC tiene <a href=\"https:\/\/www.impo.com.uy\/bases\/leyes\/11029-1948\/35\">20 d\u00edas h\u00e1biles para responder<\/a> . Si el vendedor omite este paso, la venta es nula y se aplica una multa. Para fincas grandes, incluya este plazo en su cronograma.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Impuestos Operativos: IRAE vs IMEBA<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los ingresos agr\u00edcolas est\u00e1n sujetos al IRAE, el impuesto sobre la renta de las sociedades de Uruguay (25%). Algunos productores <a href=\"https:\/\/www.uruguayxxi.gub.uy\/es\/quiero-invertir\/guias-inversor\/sistema-tributario-2026\/descarga\/\">pueden optar por el IMEBA en su lugar<\/a> . El IMEBA se cobra sobre la primera venta de productos agr\u00edcolas, a tasas entre 0.1% y 2.5% dependiendo del producto, m\u00e1s peque\u00f1os recargos.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">IRAE es obligatorio para SA, establecimientos permanentes de no residentes, fideicomisos, empresas con ingresos superiores a UI 2.5 millones (aproximadamente US$400,000) y explotaciones agr\u00edcolas de m\u00e1s de 1,250 ha CONEAT 100. Las personas f\u00edsicas y las empresas personales por debajo de esos l\u00edmites pueden elegir entre ambos. IMEBA es m\u00e1s sencillo y a menudo m\u00e1s econ\u00f3mico para explotaciones ganaderas y de pastoreo. IRAE es adecuado para compradores que realizan grandes inversiones que generan gastos deducibles.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Impuesto al Patrimonio: The Agricultural Exemption<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los activos utilizados en la agricultura est\u00e1n <a href=\"https:\/\/www.impo.com.uy\/bases\/todgi-2023\/14-2024\/14\">exentos del impuesto sobre el patrimonio<\/a> si su valor se mantiene por debajo de los 12 millones de UI. Dicho valor corresponde al terreno a su valor fiscal m\u00e1s un 40 % te\u00f3rico para ganado y equipo, aproximadamente <a href=\"https:\/\/www.forvismazars.com\/uy\/es\/insights\/nuestras-publicaciones\/impuestos\/ejercicio-fiscal-agropecuario3\">1,98 millones de USD a mediados de 2026.<\/a> La exenci\u00f3n no se aplica a entidades con acciones al portador, entidades jur\u00eddicas extranjeras ni entidades cuyas acciones nominativas no est\u00e9n en manos de personas f\u00edsicas. Las participaciones relacionadas se suman. Por encima de este umbral, las empresas pagan un 1,5 % (o un 0,75 % si el total de activos es inferior a 30 millones de UI). Las grandes adquisiciones de family office deber\u00edan tener esto en cuenta desde el principio.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large is-resized\"><img decoding=\"async\" width=\"593\" height=\"890\" src=\"https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/coneat-map-for-uruguay-593x890.png\" alt=\"Mapa CONEAT de suelos agr&#xED;colas de Uruguay\" class=\"wp-image-91350\" style=\"aspect-ratio:0.6662921769089616;width:840px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/coneat-map-for-uruguay-593x890.png 593w, https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/coneat-map-for-uruguay-200x300.png 200w, https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/coneat-map-for-uruguay-133x200.png 133w, https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/coneat-map-for-uruguay-768x1152.png 768w, https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/coneat-map-for-uruguay.png 1024w\" sizes=\"(max-width: 593px) 100vw, 593px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Mapa CONEAT de suelos agr\u00edcolas de Uruguay que muestra clasificaciones de productividad del suelo<\/figcaption><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>El proceso del escribano y la promesa de compraventa<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Uruguay, el escribano (un notario p\u00fablico) realiza el trabajo que en otros lugares realizan los abogados de t\u00edtulos, los agentes de transferencia de propiedad y los agentes de liquidaci\u00f3n. Una compra t\u00edpica de una finca sigue estos pasos:<\/p>\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Oferta y reserva.<\/strong> Firma un contrato de reserva y paga un dep\u00f3sito.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Diligencia debida.<\/strong> El escribano revisa al menos 30 a\u00f1os de historial de t\u00edtulos, grav\u00e1menes, datos de Catastro y CONEAT, derechos de agua, arrendamientos, restricciones ambientales y registros de ganado de DICOSE.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Oferta INC<\/strong> , cuando la finca sea lo suficientemente grande como para requerirla.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Promesa de compraventa.<\/strong> Una promesa vinculante de venta. Una vez <a href=\"https:\/\/notarydata.com.uy\/guias\/boleto-promesa-escritura\">registrada<\/a> , otorga al comprador un derecho de propiedad que puede hacerse valer contra ventas o hipotecas posteriores.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Escritura.<\/strong> Usted firma la escritura, paga el saldo y paga el ITP. La escritura se inscribe entonces en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Cronograma t\u00edpico<\/strong><\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td>Etapa<\/td><td>Tiempo indicativo<\/td><\/tr><tr><td>Reserva para completar la debida diligencia<\/td><td>2\u20134 \u200b\u200bsemanas<\/td><\/tr><tr><td>Respuesta de INC (si se requiere)<\/td><td>Hasta 20 d\u00edas h\u00e1biles<\/td><\/tr><tr><td>Promesa a escritura<\/td><td>30\u201390 d\u00edas<\/td><\/tr><tr><td>Constituci\u00f3n de la empresa o autorizaci\u00f3n ejecutiva<\/td><td>1\u20136 meses (comenzar temprano)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Granjas uruguayas disponibles a trav\u00e9s de GTSA<\/strong><\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las clasificaciones sobre este tema est\u00e1n dominadas por gu\u00edas y p\u00e1ginas gubernamentales, pero pocas muestran fincas realmente en venta. <a href=\"https:\/\/gatewaytosouthamerica.com\/uruguay-farm-listings\/\">Gateway to South America comercializa fincas uruguayas en funcionamiento a compradores internacionales, incluyendo estas.<\/a> Podemos presentarle oportunidades fuera del mercado, escribanos y asesores fiscales verificados, y ayudarle a comparar estructuras de propiedad antes de que haga una oferta.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este art\u00edculo contiene informaci\u00f3n general, no asesoramiento legal ni fiscal. Consulte siempre la normativa vigente con un escribano y un contador uruguayos antes de realizar cualquier compra.<\/p>\n<div class=\"gtsa-cta-block\">\n<div class=\"gtsa-cta-block__text\">\n<div class=\"gtsa-cta-block__eyebrow\">Puerta de entrada a Sudam\u00e9rica &#8211; Bienes ra\u00edces<\/div>\n<div class=\"gtsa-cta-block__heading\">\u00bfInvertir en <span>Uruguay<\/span> ?<\/div>\n<div class=\"gtsa-cta-block__sub\">Uruguay cuenta con un marco legal estable y tierras agr\u00edcolas de primera calidad que lo convierten en un destino excepcional. 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Uruguay siendo extranjero: propiedad, impuestos y tr\u00e1mite notarial. | South American Real Estate News<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Gu\u00eda para compradores extranjeros de tierras agr\u00edcolas en Uruguay: Normativa de la Ley 18.092, ITP 2% + 2%, IRAE o IMEBA, exenci\u00f3n del impuesto sobre el patrimonio agr\u00edcola y un cronograma paso a paso.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/gatewaytosouthamerica-newsblog.com\/es\/como-comprar-tierras-agricolas-en-uruguay-siendo-extranjero-propiedad-impuestos-y-tramite-notarial\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"C\u00f3mo comprar tierras agr\u00edcolas en Uruguay siendo extranjero: propiedad, impuestos y tr\u00e1mite notarial.\" \/>\n<meta property=\"og:description\" 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