En Paraguay, los inversionistas extranjeros seguir\u00e1n disfrutando de una amplia protecci\u00f3n constitucional y de igualdad de trato con los residentes locales en 2026, y las Leyes 117\/91, 125\/91 y 434\/94 seguir\u00e1n siendo el marco fundamental para la propiedad y la inversi\u00f3n, ahora complementado con normas de residencia por inversi\u00f3n y algunas salvedades en materia de seguridad de la tierra.<\/p>\n
La Ley paraguaya N.\u00ba 117\/91 (conocida com\u00fanmente como Ley 117\/91 o 117\/92 en documentos antiguos) sigue rigiendo las inversiones nacionales y extranjeras y contin\u00faa siendo la principal legislaci\u00f3n de referencia en las gu\u00edas de inversi\u00f3n de 2026. Su objetivo es estimular y garantizar la inversi\u00f3n nacional y extranjera en un marco de **plena igualdad**, promoviendo el desarrollo econ\u00f3mico y social.<\/p>\n
La ley confirma que los inversores extranjeros tienen las mismas garant\u00edas, derechos y obligaciones que los inversores nacionales, sin necesidad de autorizaci\u00f3n previa especial ni registro adicional m\u00e1s all\u00e1 de los registros corporativos y fiscales est\u00e1ndar. Las inversiones privadas no requieren ning\u00fan permiso adicional espec\u00edfico para inversiones.<\/p>\n
La Ley 117\/91 garantiza los derechos de propiedad de los inversionistas nacionales y extranjeros, sujetos \u00fanicamente a la Constituci\u00f3n y las leyes generales, y protege expresamente el libre cambio de divisas: los inversionistas pueden ingresar y retirar libremente capital y remitir dividendos, intereses, comisiones, regal\u00edas por transferencia de tecnolog\u00eda y pagos similares al extranjero, sujetos \u00fanicamente a los impuestos aplicables. Los inversionistas tambi\u00e9n tienen la libertad de contratar seguros de inversi\u00f3n en Paraguay o en el extranjero.<\/p>\n
La ley establece un **r\u00e9gimen de libre comercio**, que consta de:
\n– Libertad de producci\u00f3n y comercializaci\u00f3n de bienes y servicios y libre fijaci\u00f3n de precios, excepto para las actividades expresamente reguladas por la ley.
\n– Libertad para importar y exportar bienes y servicios, excepto aquellos prohibidos o restringidos por ley (por ejemplo, bienes estrat\u00e9gicos, medio ambiente, salud).<\/p>\n
En materia tributaria, las inversiones extranjeras y nacionales est\u00e1n sujetas al mismo r\u00e9gimen fiscal seg\u00fan la Ley N\u00b0 125\/91, y los inversionistas deben cumplir con la legislaci\u00f3n paraguaya en materia laboral y de seguridad social. La ley tambi\u00e9n reconoce expresamente las inversiones conjuntas entre inversionistas nacionales y extranjeros bajo el modelo de \u201criesgo compartido\u201d (empresa conjunta y estructuras similares), confirmando que las personas y entidades extranjeras pueden asociarse con socios paraguayos para cualquier actividad l\u00edcita.<\/p>\n
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La Ley N\u00b0 125\/91 estableci\u00f3 el r\u00e9gimen tributario moderno de Paraguay y sigue siendo la base legal de la tributaci\u00f3n corporativa en 2026. Las reformas posteriores han perfeccionado las tasas y la administraci\u00f3n, pero los puntos clave relevantes para la inversi\u00f3n se mantienen: los inversionistas extranjeros y nacionales tributan bajo las **mismas reglas**, y Paraguay mantiene un entorno tributario relativamente bajo en comparaci\u00f3n con los est\u00e1ndares regionales.<\/p>\n
Para los inversores y residentes, la pr\u00e1ctica actual es la siguiente:
\n– Los ingresos de fuente local generalmente se gravan con tasas fijas de alrededor del 8 al 10 %, dependiendo del tipo de ingreso (por ejemplo, ganancias corporativas, dividendos), unas de las m\u00e1s bajas de Sudam\u00e9rica.
\n– Los ingresos de fuente extranjera generalmente no est\u00e1n sujetos a impuestos en Paraguay para los residentes, lo que refleja un enfoque tributario territorial, raz\u00f3n por la cual muchos inversionistas combinan bienes ra\u00edces con la residencia.<\/p>\n
Los impuestos espec\u00edficos sobre bienes inmuebles (impuesto sobre la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales, IVA en determinadas transacciones) son modestos en comparaci\u00f3n con los est\u00e1ndares regionales, pero los importes exactos var\u00edan seg\u00fan el municipio y la estructura de la transacci\u00f3n, por lo que los inversores suelen estructurar las adquisiciones con asesoramiento legal y fiscal local.<\/p>\n
La Ley N\u00b0 434\/94 regula las obligaciones en moneda extranjera y sigue vigente, lo cual es crucial para las transacciones inmobiliarias transfronterizas de alto valor. Los actos jur\u00eddicos, las obligaciones y los contratos denominados en moneda extranjera (generalmente d\u00f3lares estadounidenses) son v\u00e1lidos y pagaderos en la moneda acordada.<\/p>\n
La ley tambi\u00e9n permite que las obligaciones en moneda extranjera se garanticen mediante prendas, hipotecas, warrants y otras formas de aval, con el importe expresado en la moneda extranjera inscrito en el Registro P\u00fablico correspondiente (por ejemplo, el registro de la propiedad para las hipotecas). Esto convierte los contratos de compraventa, la financiaci\u00f3n por parte del vendedor y las hipotecas denominados en d\u00f3lares en una pr\u00e1ctica habitual y ejecutable, especialmente en proyectos de desarrollo agr\u00edcola y urbano.<\/p>\n
A partir de 2026, diversas gu\u00edas profesionales confirman que los extranjeros pueden ser propietarios de bienes inmuebles en Paraguay con los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos paraguayos, sin necesidad de obtener la residencia previa a la compra. Los t\u00edtulos se registran en la Direcci\u00f3n General de Registros P\u00fablicos (DGRP), a nombre del comprador o de una empresa paraguaya.<\/p>\n
La principal excepci\u00f3n para los inversionistas rurales y agr\u00edcolas es una **restricci\u00f3n de seguridad fronteriza**: debido a las leyes de seguridad nacional, los extranjeros no pueden poseer directamente ciertas propiedades rurales ubicadas a menos de 50 km de las fronteras internacionales, especialmente terrenos agr\u00edcolas. Las propiedades urbanas en ciudades fronterizas generalmente est\u00e1n exentas y, en algunos casos, se utiliza la propiedad estructurada a trav\u00e9s de sociedades paraguayas para acceder a activos en la zona fronteriza, pero esto debe estructurarse cuidadosamente con asesor\u00eda legal local.<\/p>\n
Desde 2024-2026, Paraguay ha estado formalizando la residencia por inversi\u00f3n, culminando en el programa \u201cPase de Inversionista\u201d, que afecta directamente la forma en que los inversionistas inmobiliarios extranjeros estructuran su entrada. Elementos clave actuales:<\/p>\n
Paraguay ofrece ahora la **residencia permanente directa por inversi\u00f3n**, con tres v\u00edas principales (turismo, valores y bienes ra\u00edces) y umbrales m\u00ednimos que suelen comenzar en torno a los 150.000-200.000 USD, dependiendo de la modalidad.
\n– El sector inmobiliario se ha convertido en una categor\u00eda independiente con un umbral establecido de alrededor de **USD 200.000** en propiedades que califican; no se requiere un plan de negocios detallado, a diferencia de los proyectos corporativos o industriales.
\nSeg\u00fan las antiguas normas de residencia que a\u00fan se aplican en la pr\u00e1ctica, los inversores extranjeros pod\u00edan obtener la residencia mediante procesos est\u00e1ndar o vinculados al SUACE; el Investor Pass perfecciona este sistema al proporcionar v\u00edas m\u00e1s claras y r\u00e1pidas vinculadas a la inversi\u00f3n documentada.<\/p>\n
Para un inversor internacional en propiedades rurales, la conclusi\u00f3n pr\u00e1ctica en 2026 es que las adquisiciones inmobiliarias debidamente estructuradas pueden ahora funcionar tambi\u00e9n como veh\u00edculo de residencia por inversi\u00f3n, lo que mejora la planificaci\u00f3n fiscal y el acceso al mercado a largo plazo.<\/p>\n
En la pr\u00e1ctica, la compra de propiedades en Paraguay como inversionista extranjero en 2026 sigue un patr\u00f3n latinoamericano relativamente est\u00e1ndar, respaldado por las leyes mencionadas anteriormente:<\/p>\n
1. **Debida diligencia previa a la adquisici\u00f3n**:
\n– B\u00fasqueda de t\u00edtulos en el registro de la propiedad (DGRP) para confirmar la cadena de propiedad, grav\u00e1menes, hipotecas, problemas de l\u00edmites y reformas agrarias.
\n– Verificaci\u00f3n de la zonificaci\u00f3n, el estatus agr\u00edcola y si la propiedad se encuentra dentro de alguna zona fronteriza con restricciones para compradores extranjeros.<\/p>\n
2. **Estructuraci\u00f3n**:
\n– Decida si comprar como particular, a trav\u00e9s de una empresa paraguaya o como parte de una empresa conjunta (riesgo compartido) con socios locales, todo ello plenamente reconocido por la Ley 117\/91.
\n– Determinar la moneda (a menudo USD) y negociar cl\u00e1usulas en moneda extranjera y garant\u00edas en consonancia con la Ley 434\/94.<\/p>\n
3. **Contratos y cierre**:
\n– Firmar un contrato privado de compraventa (boleto de compraventa) y luego una escritura p\u00fablica (escritura p\u00fablica) ante un notario paraguayo, con registro en la DGRP para perfeccionar la propiedad.
\n– Pagar los impuestos y tasas aplicables seg\u00fan la Ley 125\/91 y las leyes municipales, trat\u00e1ndose por igual tanto a compradores extranjeros como nacionales.<\/p>\n
4. **Alineaci\u00f3n posterior al cierre y de la residencia**:
\n– Si utiliza la inversi\u00f3n para obtener la residencia o un permiso de inversionista, presente la documentaci\u00f3n que acredite la adquisici\u00f3n y la valoraci\u00f3n en los canales de inmigraci\u00f3n\/inversi\u00f3n correspondientes (por ejemplo, REDIEX, Migraciones), siguiendo las directrices vigentes.
\n– Considere las obligaciones tributarias y de declaraci\u00f3n de impuestos vigentes en Paraguay y en el pa\u00eds de origen del inversionista, especialmente cuando se esperan ingresos agr\u00edcolas o ganancias por desarrollo.<\/p>\n