Mercado inmobiliario latinoamericano: crecimiento, tendencias y perspectivas de inversión hasta 2033

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Puerta de entrada a Sudamérica | Informe de mercado | Marzo de 2026

Resumen ejecutivo

El sector inmobiliario latinoamericano se encuentra en una trayectoria de crecimiento sostenido, con un mercado que se prevé que pase de 478 mil millones de dólares en 2024 a casi 985 mil millones de dólares en 2033, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 8,35%. Este crecimiento se ve impulsado por la rápida urbanización, un déficit estructural de vivienda de más de 45 millones de unidades, el aumento de los ingresos de la clase media y la reactivación de la inversión extranjera directa. Para los inversionistas y desarrolladores activos en Argentina, Chile, Brasil, México y otros países, la próxima década presenta atractivas oportunidades en los sectores inmobiliario residencial, comercial y agrícola.

Principales indicadores de mercado de un vistazo

¿Qué impulsa el crecimiento?

Urbanización y presión demográfica

Más del 80% de los latinoamericanos reside actualmente en ciudades, una proporción que sigue en aumento. La población urbana de Brasil creció a un ritmo superior al 1,2% anual entre 2020 y 2023, lo que ejerció una enorme presión sobre el parque de viviendas en São Paulo, Río de Janeiro, Ciudad de México, Bogotá y Santiago. Esta migración sostenida de las zonas rurales a los centros urbanos es el principal motor estructural de la demanda de bienes raíces residenciales en toda la región.

Inversión Extranjera Directa

El capital internacional está reingresando activamente al mercado inmobiliario latinoamericano. México se beneficia de su proximidad a las cadenas de suministro norteamericanas, y la actividad de nearshoring impulsa la demanda de propiedades industriales y logísticas. Chile continúa atrayendo fondos institucionales europeos y estadounidenses a los segmentos residenciales y de oficinas de alta gama de Santiago. En Argentina, más del 40% de las transacciones residenciales de lujo en Buenos Aires involucran pagos en moneda extranjera: transacciones denominadas en dólares que sirven como cobertura contra la depreciación del peso, según BAPEX (2023). En enero de 2025, Cyrela se asoció con el Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) en una empresa conjunta de USD 340 millones para desarrollar torres de lujo en São Paulo.

Viviendas asequibles con respaldo gubernamental

Los programas estatales de vivienda están aportando un volumen significativo al mercado. La iniciativa emblemática de Brasil, Minha Casa Minha Vida (Mi Casa, Mi Vida), entregó más de 200.000 nuevas viviendas en 2023, mientras que el Marco Legal de Garantías ha movilizado 280.000 millones de dólares en liquidez hipotecaria. El programa colombiano Mi Casa Ya entregó 50.000 viviendas asequibles en el mismo período. Estos programas no solo satisfacen necesidades sociales, sino que también impulsan la construcción, el empleo y la inversión complementaria.

Tecnología inmobiliaria y transformación digital

La adopción de tecnología inmobiliaria está reduciendo los costos de transacción y ampliando el acceso a los compradores. Las plataformas de marketing digital, los recorridos virtuales de propiedades, la integración de hogares inteligentes y las herramientas de valoración basadas en datos están transformando la experiencia del comprador en toda la región. La adopción de PropTech también está acelerando la actividad del mercado secundario, impulsando el volumen de transacciones en segmentos que antes eran ilíquidos.

Países destacados

Argentina

El mercado inmobiliario argentino se encuentra en una fase de recuperación activa. En 2024, el mercado estaba valorado en 198.000 millones de dólares y se prevé que alcance los 270.000 millones de dólares en 2030 (con una tasa de crecimiento anual compuesta del 4,4%). En el segundo trimestre de 2025, el precio medio de venta de apartamentos usados ​​de dos recámaras en Buenos Aires aumentó un 5,27%, hasta los 2.310 dólares por metro cuadrado, un incremento en dólares que refleja una recuperación de la confianza. Tanto el FMI como el Banco Mundial proyectan que la economía argentina crecerá un 5,5% en 2025, tras dos años de contracción.

El sello distintivo del mercado inmobiliario argentino es su estructura de transacciones dominada por el dólar. Dado que los compradores buscan protección frente a la volatilidad del peso, las propiedades denominadas en USD funcionan como reserva de valor, lo que convierte a Buenos Aires en un punto de entrada atractivo para los inversionistas extranjeros que buscan activos infravalorados en comparación con ciudades latinoamericanas similares. Los centros turísticos como Mendoza y Bariloche también se benefician del creciente interés por la inversión en el sector hotelero.

Chile

Chile sigue siendo el mercado inmobiliario más maduro institucionalmente de Latinoamérica. Los precios de las viviendas aumentaron un 8,1% interanual en el tercer trimestre de 2025 (Cámara de la Construcción de Chile). Las tasas hipotecarias han caído a aproximadamente un 4,1%, lo que ha mejorado la asequibilidad, algo que no se veía desde 2021. El sector institucional de viviendas multifamiliares de Santiago añadirá cerca de 5.000 nuevas unidades de alquiler en 2025, lo que elevará el parque inmobiliario total a alrededor de 44.500 unidades.

La construcción sostenible es un rasgo distintivo del mercado chileno. Los proyectos inmobiliarios con certificación LEED superaron los 1,2 millones de metros cuadrados en 2023, y la nueva legislación de zonificación (Ley 21.718, vigente desde mayo de 2025) está agilizando los permisos de construcción, lo que se espera que mejore la oferta a mediano plazo. La OCDE proyecta un crecimiento del PIB real del 2,4% en 2025 y del 2,2% en 2026. Para los inversionistas, las condiciones actuales —elevado inventario, bajas tasas hipotecarias y estabilidad macroeconómica— representan una oportunidad favorable para entrar al mercado.

Brasil

Brasil es la fuerza dominante en el mercado inmobiliario latinoamericano, con una cuota de mercado regional del 30,2% en 2024. Solo en São Paulo, el volumen combinado de lanzamientos y ventas de propiedades alcanzó los 8.800 millones de dólares en 2024. Se prevé que los precios de las viviendas crezcan entre un 7% y un 9% en 2025 (Fitch Ratings). La Fundación Getulio Vargas (FGV) registró un aumento del 6% en los ingresos de los hogares de clase media-alta en 2023, lo que impulsó una demanda sostenida de apartamentos de gama media y alta. Para 2031, se prevé que Brasil alcance una cuota del 40,85% del mercado residencial regional.

México

México posee el 25,3% de la cuota de mercado regional y es el principal destino para bienes raíces industriales y logísticos relacionados con la relocalización de operaciones. Los precios de las viviendas crecen entre un 8,5% y un 9,5% anual (Fitch Ratings, 2025). Los compradores extranjeros representaron más del 25% de las ventas de viviendas de lujo en 2023, siendo las regiones costeras y fronterizas particularmente atractivas para expatriados y jubilados. La posición estratégica de México entre Norteamérica y Latinoamérica, junto con una sólida infraestructura logística, garantiza que seguirá siendo un destino de primer nivel para el capital institucional.

Análisis de segmentos

Riesgos y desafíos

Los inversores deberían sopesar los siguientes desafíos estructurales:

■ Riesgo cambiario y de inflación

Argentina registró una inflación anual superior al 94% en 2023 (FMI). Si bien la situación está mejorando bajo la administración de Milei, el riesgo cambiario sigue siendo un factor clave al estructurar transacciones transfronterizas. Los contratos denominados en dólares mitigan, pero no eliminan, este riesgo.

■ Acceso limitado a hipotecas

Menos del 20% de los adultos latinoamericanos tienen acceso a financiamiento hipotecario formal, en comparación con más del 70% en los mercados desarrollados (Banco Mundial). Esto limita estructuralmente el número de compradores de propiedades de gama media en Perú, Bolivia y Ecuador.

■ Complejidad regulatoria

El registro de propiedades en Bolivia, Ecuador y Nicaragua puede demorar más de 60 días. Las leyes de zonificación inconsistentes, los asentamientos informales que representan más del 30% de las viviendas urbanas en algunas zonas de Perú, Colombia y Brasil, y los procesos de aprobación burocráticos siguen siendo obstáculos para los proyectos de desarrollo.

■ Brechas de infraestructura

Solo Chile, México y Panamá figuran entre los 50 primeros puestos mundiales en cuanto a calidad de infraestructura (Índice de Desempeño Logístico del Banco Mundial 2023). La escasa conectividad y los servicios públicos deficientes hacen que ciertas ubicaciones sean menos atractivas para el desarrollo formal.

Oportunidades para los inversores

→ Propiedades vacacionales y de estilo de vida en los centros turísticos de Argentina (Mendoza, Bariloche, Buenos Aires): infravaloradas a nivel mundial con precios denominados en dólares.

→ Los desarrollos residenciales con certificación verde en Santiago, donde los proyectos LEED superaron los 1,2 millones de m² en 2023 y la mejora de las condiciones hipotecarias están estimulando la actividad de los compradores.

→ Parques industriales y logísticos en las regiones fronterizas y portuarias de México, impulsados ​​por la relocalización de la producción por parte de fabricantes estadounidenses y asiáticos.

→ Proyectos de regeneración urbana de uso mixto en Bogotá, Medellín y otras ciudades colombianas, apoyados por la inversión gubernamental en ciudades inteligentes.

→ Los activos de alquiler multifamiliares en toda la región ofrecen rendimientos del 9 al 15% que superan significativamente a los mercados norteamericanos comparables, atrayendo el interés de los fondos de pensiones institucionales.

→ Desarrollo de viviendas asequibles cofinanciado a través de marcos de subsidios gubernamentales en Brasil, Colombia y, cada vez más, Argentina.

Conclusión

El mercado inmobiliario latinoamericano está entrando en una década de expansión estructural. Un déficit habitacional que se cuenta por decenas de millones, una población joven y en proceso de urbanización, el aumento de los ingresos y el creciente interés de las instituciones extranjeras, en conjunto, conforman una atractiva oportunidad de inversión a largo plazo. Los riesgos a nivel de país —en particular la volatilidad cambiaria en Argentina y las fricciones regulatorias en varios mercados— son reales, pero manejables con una estructura de operaciones adecuada y experiencia local.

Para los inversores radicados fuera de la región, la combinación de transacciones en dólares, rentabilidades de alquiler superiores a las del mercado y la mejora de los fundamentos macroeconómicos en mercados clave representa una oportunidad de entrada difícil de replicar en otros lugares. La próxima década recompensará a quienes actúen con perspicacia, desarrollen redes locales y se posicionen tempranamente en mercados que aún no han sido suficientemente valorados por el capital global.

Fuentes:

Pronóstico de datos de mercado – Informe del mercado inmobiliario latinoamericano — https://www.marketdataforecast.com/market-reports/latin-america-real-estate-market

Mordor Intelligence – Mercado inmobiliario residencial en Latinoamérica 2026-2031 — https://www.mordorintelligence.com/industry-reports/residential-real-estate-market-in-latin-america

Global Property Guide – Mercado inmobiliario residencial argentino — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/argentina/price-history

Guía Global de Propiedades – Mercado Inmobiliario Residencial de Chile — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/chile/price-history

Latininvestor – Mercado inmobiliario chileno 2026 — https://thelatinvestor.com/blogs/news/chile-good-time

Next Move Strategy Consulting – Mercado inmobiliario argentino 2025-2030 — https://www.nextmsc.com/report/argentina-real-estate-market-cm4259

Fitch Ratings – Crecimiento de los precios de la vivienda en Norteamérica y Latinoamérica en 2025 — https://www.fitchratings.com/research/structured-finance/2025-na-latam-home-price-growth-strong-with-supply-demand-imbalance-10-12-2024

Perspectivas económicas de la OCDE – Chile 2025 — https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-outlook-volume-2025-issue-2_9f653ca1-en/full-report/chile_e58ab051.html

Geoffrey McRae

The New Zealander has a distinguished career of over 30 years in 7 countries, specializing in South American real estate, agriculture, and commercial matters. As the founder of Gateway to South America, he is known for his discretion, expertise, and experience in representing active clients in the region. His extensive knowledge of the market has positioned him as a leading authority and trusted advisor.