Ley de propiedad paraguaya para inversionistas extranjeros en 2026

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 Explicación de las normas fiscales, de residencia y de la zona fronteriza

En Paraguay, los inversionistas extranjeros seguirán disfrutando de una amplia protección constitucional y de igualdad de trato con los residentes locales en 2026, y las Leyes 117/91, 125/91 y 434/94 seguirán siendo el marco fundamental para la propiedad y la inversión, ahora complementado con normas de residencia por inversión y algunas salvedades en materia de seguridad de la tierra.

Marco de inversión básico (Ley 117/91 – “De Inversiones”)

La Ley paraguaya N.º 117/91 (conocida comúnmente como Ley 117/91 o 117/92 en documentos antiguos) sigue rigiendo las inversiones nacionales y extranjeras y continúa siendo la principal legislación de referencia en las guías de inversión de 2026. Su objetivo es estimular y garantizar la inversión nacional y extranjera en un marco de **plena igualdad**, promoviendo el desarrollo económico y social.

La ley confirma que los inversores extranjeros tienen las mismas garantías, derechos y obligaciones que los inversores nacionales, sin necesidad de autorización previa especial ni registro adicional más allá de los registros corporativos y fiscales estándar. Las inversiones privadas no requieren ningún permiso adicional específico para inversiones.

La Ley 117/91 garantiza los derechos de propiedad de los inversionistas nacionales y extranjeros, sujetos únicamente a la Constitución y las leyes generales, y protege expresamente el libre cambio de divisas: los inversionistas pueden ingresar y retirar libremente capital y remitir dividendos, intereses, comisiones, regalías por transferencia de tecnología y pagos similares al extranjero, sujetos únicamente a los impuestos aplicables. Los inversionistas también tienen la libertad de contratar seguros de inversión en Paraguay o en el extranjero.

La ley establece un **régimen de libre comercio**, que consta de:
– Libertad de producción y comercialización de bienes y servicios y libre fijación de precios, excepto para las actividades expresamente reguladas por la ley.
– Libertad para importar y exportar bienes y servicios, excepto aquellos prohibidos o restringidos por ley (por ejemplo, bienes estratégicos, medio ambiente, salud).

En materia tributaria, las inversiones extranjeras y nacionales están sujetas al mismo régimen fiscal según la Ley N° 125/91, y los inversionistas deben cumplir con la legislación paraguaya en materia laboral y de seguridad social. La ley también reconoce expresamente las inversiones conjuntas entre inversionistas nacionales y extranjeros bajo el modelo de “riesgo compartido” (empresa conjunta y estructuras similares), confirmando que las personas y entidades extranjeras pueden asociarse con socios paraguayos para cualquier actividad lícita.

Régimen fiscal (Ley 125/91 y práctica actual)

La Ley N° 125/91 estableció el régimen tributario moderno de Paraguay y sigue siendo la base legal de la tributación corporativa en 2026. Las reformas posteriores han perfeccionado las tasas y la administración, pero los puntos clave relevantes para la inversión se mantienen: los inversionistas extranjeros y nacionales tributan bajo las **mismas reglas**, y Paraguay mantiene un entorno tributario relativamente bajo en comparación con los estándares regionales.

Para los inversores y residentes, la práctica actual es la siguiente:
– Los ingresos de fuente local generalmente se gravan con tasas fijas de alrededor del 8 al 10 %, dependiendo del tipo de ingreso (por ejemplo, ganancias corporativas, dividendos), unas de las más bajas de Sudamérica.
– Los ingresos de fuente extranjera generalmente no están sujetos a impuestos en Paraguay para los residentes, lo que refleja un enfoque tributario territorial, razón por la cual muchos inversionistas combinan bienes raíces con la residencia.

Los impuestos específicos sobre bienes inmuebles (impuesto sobre la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales, IVA en determinadas transacciones) son modestos en comparación con los estándares regionales, pero los importes exactos varían según el municipio y la estructura de la transacción, por lo que los inversores suelen estructurar las adquisiciones con asesoramiento legal y fiscal local.

Contratos y obligaciones en moneda extranjera (Ley 434/94)

La Ley N° 434/94 regula las obligaciones en moneda extranjera y sigue vigente, lo cual es crucial para las transacciones inmobiliarias transfronterizas de alto valor. Los actos jurídicos, las obligaciones y los contratos denominados en moneda extranjera (generalmente dólares estadounidenses) son válidos y pagaderos en la moneda acordada.

La ley también permite que las obligaciones en moneda extranjera se garanticen mediante prendas, hipotecas, warrants y otras formas de aval, con el importe expresado en la moneda extranjera inscrito en el Registro Público correspondiente (por ejemplo, el registro de la propiedad para las hipotecas). Esto convierte los contratos de compraventa, la financiación por parte del vendedor y las hipotecas denominados en dólares en una práctica habitual y ejecutable, especialmente en proyectos de desarrollo agrícola y urbano.

Puntos específicos para inversores inmobiliarios extranjeros en 2026

Igualdad de derechos de propiedad y la salvedad de la zona fronteriza

A partir de 2026, diversas guías profesionales confirman que los extranjeros pueden ser propietarios de bienes inmuebles en Paraguay con los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos paraguayos, sin necesidad de obtener la residencia previa a la compra. Los títulos se registran en la Dirección General de Registros Públicos (DGRP), a nombre del comprador o de una empresa paraguaya.

La principal excepción para los inversionistas rurales y agrícolas es una **restricción de seguridad fronteriza**: debido a las leyes de seguridad nacional, los extranjeros no pueden poseer directamente ciertas propiedades rurales ubicadas a menos de 50 km de las fronteras internacionales, especialmente terrenos agrícolas. Las propiedades urbanas en ciudades fronterizas generalmente están exentas y, en algunos casos, se utiliza la propiedad estructurada a través de sociedades paraguayas para acceder a activos en la zona fronteriza, pero esto debe estructurarse cuidadosamente con asesoría legal local.

Normas de residencia y “Pase de Inversionista” vinculadas al sector inmobiliario.

Desde 2024-2026, Paraguay ha estado formalizando la residencia por inversión, culminando en el programa “Pase de Inversionista”, que afecta directamente la forma en que los inversionistas inmobiliarios extranjeros estructuran su entrada. Elementos clave actuales:

Paraguay ofrece ahora la **residencia permanente directa por inversión**, con tres vías principales (turismo, valores y bienes raíces) y umbrales mínimos que suelen comenzar en torno a los 150.000-200.000 USD, dependiendo de la modalidad.
– El sector inmobiliario se ha convertido en una categoría independiente con un umbral establecido de alrededor de **USD 200.000** en propiedades que califican; no se requiere un plan de negocios detallado, a diferencia de los proyectos corporativos o industriales.
Según las antiguas normas de residencia que aún se aplican en la práctica, los inversores extranjeros podían obtener la residencia mediante procesos estándar o vinculados al SUACE; el Investor Pass perfecciona este sistema al proporcionar vías más claras y rápidas vinculadas a la inversión documentada.

Para un inversor internacional en propiedades rurales, la conclusión práctica en 2026 es que las adquisiciones inmobiliarias debidamente estructuradas pueden ahora funcionar también como vehículo de residencia por inversión, lo que mejora la planificación fiscal y el acceso al mercado a largo plazo.

Proceso legal práctico en 2026 (desde la perspectiva del flujo de transacciones)

En la práctica, la compra de propiedades en Paraguay como inversionista extranjero en 2026 sigue un patrón latinoamericano relativamente estándar, respaldado por las leyes mencionadas anteriormente:

1. **Debida diligencia previa a la adquisición**:
– Búsqueda de títulos en el registro de la propiedad (DGRP) para confirmar la cadena de propiedad, gravámenes, hipotecas, problemas de límites y reformas agrarias.
– Verificación de la zonificación, el estatus agrícola y si la propiedad se encuentra dentro de alguna zona fronteriza con restricciones para compradores extranjeros.

2. **Estructuración**:
– Decida si comprar como particular, a través de una empresa paraguaya o como parte de una empresa conjunta (riesgo compartido) con socios locales, todo ello plenamente reconocido por la Ley 117/91.
– Determinar la moneda (a menudo USD) y negociar cláusulas en moneda extranjera y garantías en consonancia con la Ley 434/94.

3. **Contratos y cierre**:
– Firmar un contrato privado de compraventa (boleto de compraventa) y luego una escritura pública (escritura pública) ante un notario paraguayo, con registro en la DGRP para perfeccionar la propiedad.
– Pagar los impuestos y tasas aplicables según la Ley 125/91 y las leyes municipales, tratándose por igual tanto a compradores extranjeros como nacionales.

4. **Alineación posterior al cierre y de la residencia**:
– Si utiliza la inversión para obtener la residencia o un permiso de inversionista, presente la documentación que acredite la adquisición y la valoración en los canales de inmigración/inversión correspondientes (por ejemplo, REDIEX, Migraciones), siguiendo las directrices vigentes.
– Considere las obligaciones tributarias y de declaración de impuestos vigentes en Paraguay y en el país de origen del inversionista, especialmente cuando se esperan ingresos agrícolas o ganancias por desarrollo.

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