Guía inmobiliaria de Buenos Aires para compradores extranjeros (2026)

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Los extranjeros pueden comprar propiedades en Buenos Aires con casi los mismos derechos que los locales: no se requiere residencia, visa ni cuenta bancaria local, pero sí es necesario obtener un CDI (Certificado de Inclusión Fiscal) y cumplir con las normas de transferencia de dinero y documentación. El proceso es formal y notarial, y además, en comparación con otros mercados, se prioriza el efectivo y el dólar estadounidense.

1. Cómo funciona el proceso para compradores extranjeros

Una compra típica por parte de un comprador extranjero sigue estas etapas:

• Busque propiedades con un agente local o de forma independiente en portales como GTSA – Marketing , Zonaprop, Argenprop o Mercado Libre.

• Oferta y reserva (“Reserva”) con un pequeño depósito, generalmente de 1.000 a 5.000 USD. (oferta de buena fe)

• Contrato de compraventa (“Boleto de compraventa”) con un pago inicial del 30–50%.

• Diligencia debida por parte de su abogado/notario: título de propiedad, gravámenes, estado del edificio, ocupación y cumplimiento de la normativa.

• Escritura pública definitiva en la notaría, pago del saldo y entrega de llaves.

En la mayoría de los casos, no se necesita aprobación hipotecaria ni financiación local, ya que las transacciones son mayoritariamente compras en efectivo en USD a compradores extranjeros, y a los extranjeros les resultaría difícil obtener financiación bancaria local.

2. Documentos y trámites para no residentes

Los compradores extranjeros solo deben proporcionar un conjunto limitado de documentos básicos:

• Pasaporte válido (con traducción si no está en español, según la práctica del notario).

• El DNI argentino ( CDI ) se obtiene de la AFIP (ahora llamada ARCA – Agencia de Recaudación y Control Aduanero) , generalmente tramitado por un notario o abogado que actúe bajo poder notarial si usted se encuentra en el extranjero.

• Justificante de fondos y su origen (extractos bancarios, declaraciones de impuestos, contratos de compraventa, etc.) para cumplir con las normas contra el blanqueo de capitales ante notario.

No necesitas:

• La residencia argentina, o una “visa de inversionista” específica, es solo para realizar compras.

• En todos los casos, se requiere una cuenta bancaria local (aunque suele facilitar la transacción si se planea ingresar fondos a Argentina).

Si no puede viajar para el cierre de la operación, puede otorgar un poder notarial a un abogado o profesional de confianza, debidamente notariado y apostillado en su país de origen.

3. Dinero, moneda y estructura de pagos

Buenos Aires sigue siendo un mercado basado en el dólar estadounidense : las propiedades se anuncian y negocian en dólares estadounidenses, aunque el sistema legal funcione en pesos.

Métodos de pago comunes para extranjeros:

• Fondos en el extranjero : Comprador y vendedor acuerdan que el pago se realizará entre cuentas bancarias extranjeras, y la Escritura refleja que el precio se pagó fuera de Argentina.

• Fondos en Argentina : El comprador ingresa USD a Argentina (a través de un banco u otros canales regulados) y paga mediante cheques de caja o transferencias bancarias en la notaría.

• Estructuras híbridas : Parte del precio se paga en el extranjero y parte localmente, dependiendo de las necesidades de las partes y de las normas cambiarias vigentes.

Puntos clave para los inversores extranjeros:

• Los controles y regulaciones cambiarias cambian con frecuencia , por lo que el momento y el método para ingresar dinero a Argentina deben planificarse con anticipación con un asesor local.

• Los notarios exigen cada vez más documentación clara sobre el origen de los fondos para cumplir con las leyes argentinas contra el lavado de dinero, especialmente en el caso de compradores extranjeros que realizan transferencias de grandes sumas.

4. Paso a paso: Reserva → Boleto → Escritura (con lente de comprador extranjero)

4.1 Reservación (“Reserva”)

• Usted presenta una oferta por escrito con sus términos básicos (precio, fechas, condiciones) y paga un pequeño depósito , generalmente de entre 1.000 y 5.000 dólares estadounidenses.

• Esto suele reservar la propiedad mientras el vendedor acepta o presenta una contraoferta, y mientras su abogado comienza las comprobaciones preliminares.

• Si el vendedor rechaza la oferta, el depósito suele ser reembolsable; si la acepta, usted pasa al Boleto.

4.2 Contrato de Compraventa (“Boleto”)

• Una vez acordados el precio y las condiciones, se firma el Boleto de compraventa , un contrato vinculante que establece la fecha de la escritura definitiva, el precio, las penalizaciones y las condiciones.

• En esta etapa, se paga entre el 30% y el 50% del precio de compra, casi siempre en dólares estadounidenses.

• Si alguna de las partes se retira sin causa justificada, puede perder el depósito o enfrentarse a sanciones contractuales, y la otra parte puede solicitar el cumplimiento de la obligación.

4.3 Título de Propiedad (“Escritura”)

• En la Escritura, firmada en la notaría, se abona el resto del importe y se reciben las llaves.

• El notario ya ha obtenido certificados que demuestran que la propiedad está libre de gravámenes y embargos y que el vendedor tiene capacidad legal para transferir la propiedad.

• Tras su firma, el notario inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad , haciendo que su propiedad sea exigible frente a terceros.

Para los compradores extranjeros, el notario y su abogado independiente actúan, en la práctica, como la “torre de control” de la transacción , coordinando los pagos, los certificados y el cumplimiento de la normativa.

5. Costes e impuestos específicos para inversores extranjeros

Los costes para los extranjeros son prácticamente los mismos que para los locales, pero conviene elaborar un presupuesto realista en dólares estadounidenses.

5.1 Costos de cierre en Buenos Aires (CABA)

Costes típicos para el comprador en 2026:

• Comisión del agente inmobiliario : 3-4% del precio de compra, más 21% de IVA.

• Honorarios del notario : Aproximadamente entre el 1% y el 2% del precio declarado.

• Impuesto de Sellos : 3,6% en CABA, generalmente dividido 50/50 (1,8% cada uno).

• Tasas de registro y administrativas : 0,2–0,5%.

La mayoría de los compradores extranjeros deberían prever un gasto total de cierre de aproximadamente entre el 6% y el 8% del precio de compra en la ciudad de Buenos Aires.

5.2 Costes recurrentes

• Impuesto municipal ABL (CABA): Generalmente equivale a entre 15 y 80 USD al mes, dependiendo de la ubicación y el tamaño de la propiedad.

• Gastos de comunidad (gastos de comunidad para apartamentos): Suelen oscilar entre 200 y 500 USD al mes para una vivienda estándar, siendo más elevados para edificios con todos los servicios o con muchas comodidades.

• Impuesto sobre el patrimonio (Bienes Personales) : Para 2026, los bienes inmuebles valorados en aproximadamente 80.000 USD o más podrían estar sujetos a tipos impositivos de entre el 0,5 % y el 1,75 % sobre el valor fiscal, con tramos más elevados para los residentes extranjeros.

• Impuesto sobre la renta de los alquileres : Los ingresos por alquiler de su propiedad en Buenos Aires están sujetos a impuestos en Argentina, incluso si usted reside en el extranjero.

Cuando finalmente vendas:

• Se puede aplicar un impuesto de transferencia (ITI) del 1,5% si se trataba de su residencia principal; de lo contrario, se aplica el impuesto sobre la renta de las ganancias de capital (Ganancias) según las normas vigentes.

6. Barrios y tipos de propiedades que prefieren los compradores extranjeros

Los compradores extranjeros tienden a concentrarse en unos pocos barrios conocidos debido a la facilidad para desplazarse a pie, la seguridad y los precios de alquiler asequibles.

Zonas populares para extranjeros:

• Recoleta : arquitectura clásica, ubicación céntrica, precios elevados y una fuerte demanda a largo plazo.

• Palermo Soho y Palermo Hollywood : restaurantes, vida nocturna y atractivo para alquileres a corto plazo.

• Belgrano y Colegiales : zonas más residenciales, con buena relación calidad-precio para apartamentos de gama media a alta.

• San Telmo y Barracas : lugares históricos, con un ambiente más vanguardista y precios más bajos, pero no aptos para todos los perfiles de inversores.

Para los inversores extranjeros, los apartamentos de segunda mano ya existentes en edificios consolidados suelen ser preferibles a los proyectos sobre plano o en construcción, ya que los riesgos legales y de construcción son menores y el proceso es más sencillo.

7. Riesgos, protecciones y mejores prácticas para no residentes

Entre los principales riesgos para los compradores extranjeros se incluyen la volatilidad cambiaria, las valoraciones inconsistentes (valor fiscal frente a valor de mercado), los problemas de gobernanza y las estafas ocasionales dirigidas a no residentes.

Mejores prácticas:

• Siempre contrate a un abogado inmobiliario local, independiente del agente, para que revise el Boleto y la Escritura y realice una debida diligencia independiente.

• Exija un informe completo del título de propiedad y confirme que no existen ocupantes o inquilinos ocultos, y que cualquier contrato de arrendamiento se divulgue por escrito.

• Aclare con antelación dónde y cómo se pagará el precio de compra (cuentas locales o extranjeras) y asegúrese de que el método de pago quede expresamente reflejado en la escritura.

• No se fíe únicamente de las traducciones orales; solicite versiones bilingües escritas o traducciones juradas de los documentos clave si no domina el español.

• Deje muy claro por escrito qué bienes muebles permanecerán en la propiedad. De lo contrario, podría encontrarse con que ha comprado una estructura vacía.

Una regla sencilla para los inversores extranjeros: si su notario y su abogado no comprenden claramente la estructura propuesta, no firme ni transfiera fondos hasta que tenga toda la información necesaria.

GTSA-SA

Founded in 2004, GTSA began as a single office in Buenos Aires. Since then, it has grown into a vibrant regional network, providing professional real estate marketing services to clients in AR, BR, CL, PY, PE, and UY.