Dentro de la finca de montaña de 860 hectáreas de Mendoza, donde el flujo de efectivo se encuentra con los Andes.

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Vallecitos: Un vistazo al interior de la finca de montaña de 860 hectáreas de Mendoza, donde el flujo de efectivo se encuentra con los Andes.

Una singular propiedad de gran altitud que limita con el principal corredor de conservación de Argentina ya está generando ingresos, con seis proyectos más que se pondrán en marcha gradualmente en los próximos cinco años, y su valor no hará más que reforzarse a partir de ahora.

A ochenta kilómetros del Aeropuerto Internacional de Mendoza, donde la Ruta Nacional 7 comienza su ascenso hacia la precordillera, se abre un valle a un paisaje que pocos inversionistas tienen la oportunidad de considerar a esta escala. Vallecitos es una finca de montaña de 860 hectáreas a 2500 metros sobre el nivel del mar, colindante con el Parque Provincial Cordón del Plata, de 175 500 hectáreas, con acceso directo a más de 335 glaciares y picos que alcanzan los 5968 metros. En un mercado donde los derechos de agua y la propiedad de terrenos son los bienes más escasos, Vallecitos llega con ambos asegurados.

El potencial de crecimiento de Mendoza está determinado por la hidrología, no por la demanda, y Vallecitos cuenta con plena soberanía hídrica: dos arroyos permanentes, varios manantiales y un caudal certificado de 0,8 metros cúbicos por segundo, aproximadamente 25 millones de metros cúbicos al año, con todos los derechos de riego ya tramitados. Se trata de un activo fundamental que se revaloriza independientemente de las construcciones posteriores y que respalda el resto de la inversión en la propiedad.

Una finca de montaña que ya genera ingresos.

Lo que distingue a Vallecitos de la típica propuesta de terrenos sin urbanizar es que un tercio de su cartera planificada de nueve unidades no es una proyección, sino que ya está en funcionamiento. Odella Casas de Montana, un establecimiento hotelero de doce cabañas, es el pilar operativo de la finca, con una ocupación anual del 68% a una tarifa diaria promedio de 180 USD, muy por encima de la media regional, y genera aproximadamente 536.000 USD en ingresos anuales con un margen EBITDA del 45%. Junto a él, un contrato de arrendamiento de ganado de montaña para 200 cabezas genera aproximadamente 140.000 USD al año con un margen EBITDA del 85%, uno de los más sólidos de la cartera, con capacidad para escalar varias veces. Para completar el trío, los servicios de camping y montaña, implementados desde el primer año, añaden una porción adicional de ingresos con un margen del 55%. Un comprador no está financiando un proyecto desde cero; Están adquiriendo una propiedad con un estado de resultados en tiempo real y cerca de 0,9 millones de dólares ya ingresando solo durante el primer año, antes de que se gaste un solo dólar de capital para la expansión.

Ese es el caso de valor: una finca andina con título de propiedad, acceso garantizado al agua y un historial operativo comprobado, cuyo precio refleja su estado actual, sin tener en cuenta el resto de las oportunidades. Es raro encontrar terrenos, acceso al agua e historial operativo comparables en un solo paquete, y mucho menos antes de que las seis líneas de negocio que se detallan a continuación hayan aportado un solo peso.

Seis fronteras aún por abrir

Las seis unidades restantes representan la transición de Vallecitos de un parque empresarial a una plataforma de desarrollo, cada una implementándose por fases entre los años 2 y 5, diversificando la exposición a la hostelería, la agricultura, el turismo de aventura y la financiación de la conservación, en lugar de una única apuesta concentrada.

Un hotel boutique de lujo de veinte habitaciones, que abrirá sus puertas en el tercer año, se concibe como un refugio de montaña andino contemporáneo que combina bienestar, gastronomía y acceso directo a la montaña, algo que ningún otro establecimiento de la región ofrece actualmente. El Refugio San Antonio, un histórico refugio de montaña de los inicios del montañismo andino, se está restaurando para convertirse en una confitería de lujo, reviviendo una antigua estación de descanso utilizada por escaladores y arrieros que cruzaban la cordillera. Un circuito de enduro y descenso en bicicleta de montaña, también previsto para el segundo año, está cobrando gran impulso: una colaboración preliminar con la Asociación de Bikers de Montaña y el atleta Gerónimo Páez abre la puerta a eventos y campamentos de entrenamiento patrocinados por Red Bull. Se están plantando doce hectáreas para un viñedo de altura y una bodega boutique, aprovechando las vides ya existentes. Un helipuerto privado, que abrirá sus puertas en el segundo año, reduciría el tiempo de traslado desde el Aeropuerto Internacional de Mendoza de noventa minutos a unos quince, situando a la finca en el mismo nivel de accesibilidad que Courchevel, St. Moritz y Aspen. Además, una iniciativa de bonos verdes y créditos de carbono, prevista para el tercer año, posiciona las 845 hectáreas de terreno protegido de la finca, el 95% del total, como un activo de conservación financiable.

Un impulso regulatorio que pocas propiedades pueden reclamar

Las nueve unidades se sustentan en la Ley 27.675 de Argentina, el régimen de Fomento del Turismo de Montaña, que otorga a las inversiones elegibles en Mendoza entre 15 y 20 años de estabilidad fiscal, una década de exención del impuesto sobre la renta y de los ingresos brutos, depreciación acelerada y cero impuesto de timbre. Esto se suma a las protecciones constitucionales y la estructuración en dólares estadounidenses ya disponibles para los inversionistas extranjeros en Argentina. Si a esto le añadimos un sitio activo de liberación del cóndor andino, gestionado en colaboración con programas provinciales de conservación, Vallecitos presenta una historia ESG que pocas propiedades de montaña comparables en Sudamérica pueden igualar.

En conjunto, Vallecitos representa una combinación excepcional: una finca lo suficientemente grande para albergar una auténtica cartera multivertical, con tres de sus nueve unidades demostrando ya la eficacia del modelo y seis más en desarrollo, con miras a un futuro considerablemente más prometedor que el presente. Los inversionistas calificados y socios de referencia pueden solicitar la sala de datos completa de BBI Argentina, que incluye el modelo financiero a diez años, la documentación de propiedad y el registro de riesgos, y concertar una visita privada al sitio en Mendoza bajo un acuerdo de confidencialidad.

Los directivos cualificados interesados ​​en obtener el informe técnico completo de la propiedad de Vallecitos, los cronogramas de ingresos y operación documentados, los precios actuales y una visita privada al sitio, están invitados a ponerse en contacto directamente con BBI Argentina / Gateway to South America.
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