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Explicación del sistema de títulos de propiedad de Chile
La búsqueda de títulos de propiedad en Chile va mucho más allá de simplemente rastrear el historial de propiedad de un inmueble. Es necesario verificar muchos más aspectos en los numerosos registros públicos disponibles en el sistema legal chileno. Muchos otros problemas relacionados con los títulos se derivan de la experiencia común de las dificultades que surgen en regiones específicas.
Más allá de saber qué documentos solicitar y su importancia en una búsqueda de títulos en Chile, es fundamental conocer los problemas locales y su historia. Por ejemplo, lo que se considera un problema en las zonas urbanas no se registra en las rurales, y viceversa. Lo que es cierto en el norte y el sur de Chile no lo es en las regiones centrales. Es importante destacar que una búsqueda completa de títulos debe ser realizada por un abogado, no por un agente inmobiliario ni por ninguna otra persona.
Algunos de los problemas que usted o su abogado en Chile deben considerar, según la región, son la delicada situación de los derechos de agua, las leyes de colonización, los efectos de las políticas agrícolas pasadas del Gobierno, los estudios deficientes, la zonificación y los permisos de construcción, entre otros. Lo que se debe buscar está determinado principalmente por la historia de los patrones de desarrollo local de la región.
Saber dónde buscar problemas en una propiedad no es fácil, y encontrar la estrategia adecuada para una búsqueda exhaustiva de títulos requiere tiempo. Lo mejor es tomarse ese tiempo y no apresurarse a comprar ni permitir que nadie lo presione para comprar en Chile hasta que la búsqueda de títulos esté completa. Sin embargo, una búsqueda de títulos minuciosa, junto con un contrato sólido basado en dicha búsqueda, le ayudará a eliminar casi todos los riesgos asociados con la compra de bienes raíces en Chile.
Documentos necesarios para una búsqueda de título de propiedad en Chile
Para iniciar una búsqueda de título, debe contar con la información de registro del título más reciente de la propiedad. La información más importante es el municipio donde se registró, el número y la página del registro, y el año en que se realizó el registro. El registro público de cada año tendrá los mismos números de serie y de página, por lo que conocer el año es esencial. Si dispone de esta información en el Registro Mercantil, puede solicitar el Certificado de Dominio con Vigencia. Con esta información, un abogado calificado en Chile podrá iniciar los trámites de búsqueda de título que conducen a todos los demás documentos de la propiedad.
Es importante recordar que una búsqueda exhaustiva de títulos examinará todos los registros de los últimos 10 años. Este plazo se basa en el plazo máximo de prescripción legal para presentar demandas contra propiedades en Chile. Muchos problemas, o posibles problemas, pueden detectarse únicamente a partir de la información del registro de títulos. Por ejemplo, posibles demandas por herencia, obligaciones contractuales pendientes, etc.
Cada condado (o grupo de condados en las zonas menos pobladas de Chile) tiene su propio Registro Regional. Para la compra de propiedades en el sur de Chile, realizar una búsqueda de títulos desde Santiago implicará tratar con las autoridades regionales, los municipios locales y los registros de la ciudad donde se adquiere la propiedad. A menudo, en pueblos remotos, tendrá que dirigirse a las oficinas públicas de la capital provincial y a las autoridades regionales para obtener toda la documentación necesaria. Por ejemplo, supongamos que compra una propiedad cerca de Futaleufú. Esto significa tratar con la Municipalidad de Futaleufú, el Registro de Chaitén y las autoridades regionales, como la oficina de Impuestos Internos (IRS) en Puerto Montt. Todas estas entidades se encuentran a cientos de kilómetros de distancia y cada una tiene su propia política y cultura administrativa.
Por lo general, en Chile, solicitar los documentos necesarios para la búsqueda de títulos no toma mucho tiempo, excepto en Santiago y en algunas otras ciudades importantes. En esas ciudades, debe esperar al menos dos semanas para recibir el certificado.
El Registro de Santiago cuenta con una página web en la que se pueden solicitar documentos y certificados en línea. Disponen de un sistema altamente automatizado y aceptan pagos en línea.
Registros de títulos de propiedad en Chile
El Sistema Nacional de Registro en Chile se basa en la labor de tres funcionarios públicos considerados parte del Sistema Legal Chileno y supervisados por el Tribunal de Apelaciones correspondiente según el territorio. Estos funcionarios son el Notario, el Registrador y el Archivero.
El registro de títulos mantiene los siguientes registros públicos:
- Propiedad
- Hipoteca
- Prohibiciones y capacidad jurídica
- Comercio
- Derechos de agua
- Derechos mineros
- Lean industrial
- Lean agrícola
- Ley especial Lean 4.702
Certificado de Dominio Vigente (Certificado de Propiedad Vigente): El registro certificará que la propiedad de una persona determinada se encuentra vigente. Precio: CLP$ 4900.00
Certificado de Gravámenes y Prohibiciones (Certificate of Mortgage and other limitations to property and Prohibitions) Con este documento, el Registro certifica las limitaciones vigentes a la propiedad, tales como hipotecas, servidumbres, derechos de uso que afectan al inmueble, o bien, la inexistencia de dichas limitaciones. Las prohibiciones sobre un inmueble en Chile pueden ser convencionales o por orden judicial. Por ejemplo, la prohibición de vender el inmueble durante los primeros 5 años posteriores a su adquisición, o una orden judicial que prohíba su venta mientras exista un litigio pendiente. Los tribunales pueden ordenar medidas provisionales, como la subasta del inmueble por mora o simplemente prohibir al propietario celebrar contratos de venta mientras exista un litigio pendiente. (Embargo y Prohibición de celebrar actos y contratos) Precio: CLP$ 6600.00
Certificado de Litigios
Registro de reclamaciones legales pendientes sobre la propiedad o constancia de que no existen reclamaciones pendientes registradas al momento de la solicitud. Se deben tomar medidas adicionales para verificarlo minuciosamente. Puede haber un lapso de tiempo entre la presentación de una reclamación ante el tribunal y su notificación al registro.
Precio: CLP$ 9900.00
Certificado de Bien Raíz Familiar (Certificado de situación familiar de la propiedad)
Según la legislación chilena, un inmueble puede adquirir la categoría de bien familiar. Esto suele afectar a la primera vivienda en casos de divorcio o pagos de pensión alimenticia pendientes. Esta ley tiene como objetivo proteger el hogar familiar.
Precio: CLP$ 12200.00
derechos de agua
En Chile, el sistema de derechos de agua está separado del derecho de propiedad. Para obtener derechos de agua, se debe seguir un procedimiento específico ante la Dirección Regional de Aguas (DRAA). El Registro cuenta con un registro público especial para dichos derechos, denominado “Registro de Aguas”. Se deben solicitar copias de estos derechos al estudiar un título de propiedad. Esto es especialmente importante en zonas donde la propiedad carecería prácticamente de valor sin los derechos de agua correspondientes. Este registro también abarca la propiedad y cualquier elemento que afecte el nivel freático de la zona.
Precio: Ch$ 4900.00
El Registro también cuenta con registros públicos de todas las corporaciones en Chile. Este registro se conoce como el “Registro de Comercio”. Se pueden obtener copias de dichos registros si una persona está autorizada para actuar en nombre de la corporación en la compraventa de una propiedad. No existen corporaciones válidas en Chile que no estén inscritas en este registro público.
Además de revisar los documentos, los problemas de registro y relacionar esa información con otros registros y bases de datos públicas en Chile, hay algunos aspectos adicionales que conviene considerar al comprar una propiedad:
Leyes de zonificación en Chile: Para obtener información sobre los requisitos de construcción o restauración de la propiedad que desea comprar, o sobre si se le permite tener una actividad comercial en un vecindario determinado, debe dirigirse al municipio. La zonificación se gestiona a nivel de condado. Cada municipio tiene su propio conjunto de normas sobre la solicitud y los tipos de certificados que podría necesitar, según su Ordenanza Municipal de Planificación Urbana. En la mayoría de los casos, comprar una propiedad para uso residencial no será un problema, a menos que planee construir un segundo piso o realizar cambios que puedan afectar la acera, como cercas y accesos. Los certificados emitidos por el municipio generalmente se denominan “Certificado Municipal de Zonificación” o “Certificado de Información Previa”. En estos, encontrará detalles específicos sobre las condiciones aplicables para el uso del terreno y los requisitos de construcción. Como tendencia general, cuanto más grande es la ciudad, más requisitos de planificación urbana hay. Sin embargo, algunas ciudades no cuentan con su propia ordenanza o departamento de planificación urbana.
Permisos de Construcción en Chile Para construir una casa, la Municipalidad debe aprobar el proyecto arquitectónico y la construcción misma. Es recomendable solicitar los permisos de construcción antes de comprar un edificio. En muchas zonas, principalmente rurales, los proyectos se aprueban, pero la certificación final aún está pendiente (es decir, un proceso llamado Recepción Definitiva de las Obras, en el que la municipalidad autoriza el uso de la construcción para fines residenciales o comerciales). Por lo general, obtener todos los documentos necesarios para dicha aprobación lleva tiempo. Rara vez el problema será más que burocracia y demora, pero podría darse la posibilidad de que esté ocurriendo algo más serio.
Permisos comerciales y uso del suelo en Chile
Al comprar una propiedad con fines comerciales en Chile, es importante verificar si es posible establecer un negocio en la zona y si el uso comercial cuenta con la autorización correspondiente de la Municipalidad. Si la propiedad está registrada como residencial, se puede solicitar un cambio de uso ante la Municipalidad.
Esto no tiene nada que ver con su licencia comercial en Chile. Debe solicitarla ante varias autoridades locales y seguir sus procedimientos. Esta referencia se refiere únicamente al uso de su propiedad.
En conclusión, puede ver que realizar una búsqueda de títulos de propiedad en Chile no es tarea sencilla. No le recomendamos que intente hacerlo por su cuenta. Le aconsejamos que busque asesoría legal competente para llevarla a cabo. Sin embargo, en este artículo, esperamos brindarle una referencia sobre el tipo de documentos que debería esperar recibir en un informe completo de títulos de propiedad al considerar la compra de bienes raíces en Chile.
Fuente de información: Zandra Valenzuela. Es abogada chilena en ejercicio y profesora de Derecho Internacional Público en varias universidades de Chile.
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